曾是乡镇经济腾飞“排头兵”的松江区泗泾镇，再次来到转型发展的十字路口。
由于区位条件优势，泗泾镇多年前产业用地就逼近“天花板”。.99平方公里行政区域内有数十个低产出的“园中园”、“厂中厂”，有的税收贡献甚至为“”，存在产业低端、管理缺位、层层转租等问题。受此影响，过去较长一段时间，泗泾镇制造业发展萎靡。
园中园属于企业私人所有，而土地二级市场价格每亩单价就超00万元。通过传统回购的方式“腾笼换鸟”，代价是泗泾镇难以承受的。该如何破局走出一条新路？
设置准入门槛，打造商贸服务业发展新引擎
日前，吉利旗下新能源汽车品牌极氪zeekr 009专场试驾会泗泾镇手拉手汽车港召开。这场试驾会在业内颇具分量，极大提升了手拉手汽车港的显示度。
鲜为人知的是，三年前这里还是一片杂草丛生的闲置老厂房。手拉手汽车港是原江南造船厂分厂，因多种原因闲置后，一直是地方政府一块“心病”。这块地共57亩，一旁是泗泾镇重金打造的城市滨水空间，交通便捷，是实体产业发展的“大衣料子”。
与土地所有人——央企中船科技多次协商沟通后，对方终于同意由泗泾镇政府代为招商。闲置土地利用起来后，预计中船科技每年将获得1600多万元的租金收益。
当时泗泾镇发布招商消息后，懂行的投资人都慕名而来。
“结合全镇发展规划，我们对于这个园区定位是发展新能源汽车产业，打造集国际赛事、试乘试驾、休闲娱乐、汽车文化活动等多功能为一体的国际化汽车产业园。”泗泾镇党委书记杨洪彬告诉记者，泗泾镇为这块设置了较高的准入门槛，希望打造成泗泾商贸服务业发展的新引擎。
2020年10月，手拉手汽车港与中船科技签订20年租赁协议，项目正式启动。原先的旧厂房被重新改造，集汽车性能提升中心、汽车品牌中心、新能源中心、创意改装中心、汽车文化广场、卡丁车体验中心等于一体的综合性汽车产业集聚区拔地而起，改造厂房的投资额超2亿元，仅灯光改造就花了数百万元。
“真金白银没白花。园区招商势头喜人，空间一直供不应求。为把控品质，提升亩产税收贡献，六十多家园区入驻企业都含金量极高，包括极氪新能源的销售中心、长安汽车的华东销售总部和交付中心、奥迪的上海交付中心等。”手拉手汽车港董事长薛从发告诉记者，目前园区每纳税2000多万元，下阶段有望超3000万元。“今年园区仅汽车交付金额超30亿元，明年预计超50亿元。”
记者在园区观察到，园区发展欣欣向荣，世界漂移类赛车冠军俱乐部、知名汽车改装企业、汽车类媒体等经营情况喜人。园区内拥有上海市区唯一28000平米漂移赛道，可承办国家级赛事以及各类赛事文化活动。
极氪新能源交付中心相关负责人王涵枫说，迎来销售旺季，仅上个月就交付1400多辆汽车。
手拉手汽车港的兴起，带动了泗泾镇商销社零数据。据悉，截至目前，泗泾镇今年已完成限额以上社会消费品零售额17.9亿元，完成全年计划223.3%，同比增长198.9%。“园区为泗泾居民提供了上千个薪酬较高的工作岗位，每月人均收入可以达到8000元以上。”薛从发说，将努力打造出在国内汽车市场有影响的一站式汽车特色服务平台。
2013年，受生产成本、环保、物流等因素影响，红虹木业决定将生产基地从泗泾搬迁至其他地区，老基地转型做园区。
“园区有75亩土地，位置好，厂房是现成的，一年就能挣四五百万元租金。”红虹产业园副总经理朱林平说。
这笔买卖对园区很划算，入驻企业多为低端仓储物流五金类企业，只需提供基本的物业服务。但对地方来说，园区非但没有税收贡献，地方还要提供道路、保洁、水电、环保、安全等隐性成本支出。
如果地方整体收购园区，在不溢价的情况下，也至少要3亿元，代价太大。如何破解？
契机出现在松江区出台产业结构调整推进存量工业用地二次开发相关政策，鼓励符合条件的“园中园”企业改造厂房，提升容积率，向存量要空间、向质量要效益。
泗泾镇敏锐地察觉到，“东风”来了。一方面，积极争取区经委等职能部门支持；另一方面，向红虹产业园反复传达政策精神，动员企业主动转型。
“原本园区的品质低，容积率仅0.4到0.6，75亩的园区建筑面积仅三万多平。一旦改扩建，容积率能达到2.0，建筑面积达11万多平，整整多了八万平方。”朱林平说，地方政府帮园区算了笔账，虽然园区要一次性投资3.5亿元改造费用，但品质提高后，厂房也能租出价格，预计年租金达到4000万元。
算清楚“长远账”后，红虹产业园有了积极性，准备全面向专业化园区转型。光设计方案，园区就以数百万元的高价，面向国际招标。最后，园区由德国设计团队重新设计，融入产城融合新理念，建设形态美观、配套完善的高品质现代化厂房，作为导入优质外资项目的重要载体。
数年时间，红虹产业园从简陋的木质家具生产厂蝶变为高品质科创园区，获评“上海市创业孵化示范基地”，承办g60科创走廊优秀人才创新创业大赛，入驻数百家科创企业。
泗泾镇将地方“园中园”发展乱象总结为“三无三乱”：招商无重点、业态发展乱；环境无人管、管理机制乱；竞争无优势、产业布局乱。
泗泾镇现有商用密码、国科、绿亮、掌安、交科众创等产业园区平台19个，共1000亩地左右。面对“园中园”管理和服务上的短板，仅提升园区硬件水平，只是外表光鲜。单凭政府经济部门为园区提供“保姆式”招商、审批服务等，也只能围绕个别点位做文章，精力终究有限。如何从体制机制上想办法，发挥园区间耦合效应？
红虹产业园有一家行业隐形冠军企业—炉石科技。数年前，炉石科技的创始人—几名东华大学毕业生怀揣着梦想来到这里，租了一间50余平的办公室隔间。如今，企业推出的纯麦无线k歌麦克风入选首批上海市高新技术成果转化项目，订单成倍增长，仅2022年上半年，其工业产值同比增长90.6%，今年有望纳税千万元。
初步涉足园区运营开发的红虹产业园，能孵化培育出这样的“金凤凰”，背后的泗泾镇经济部门功不可没。
经过深入调研，泗泾镇党委政府提出打造“三优三提”园区管理“升级版”：紧紧抓住19个园区平台公司，优化服务、优化环境、优化机制三大举措，提升精准高效标准、提升招商引资质效，提升区域竞争力。
在组织架构上，泗泾镇成立镇属公司管理和服务19个园区平台，将原本各园区零散的企业服务专员凝聚起来，形成一支上百人的“编外”招商引资和企业服务队伍矩阵。
“我们将园区平台用好，就等于多了上百名免费的招商员、企业服务员，更有利于以商招商。”杨洪彬表示，对于服务专员无法协助解决的问题，后续会通过镇“产业项目推进会”，由镇领导和镇各职能部门协调解决。
这两年，每季度的泗泾园区平台会议制度为企业津津乐道。泗泾镇通过定期邀请园区平台、相关企业负责人、镇经济、市场、税务、规划、城管、教育等职能部门共同参与，听取园区企业发展难题，共同商讨解决遇到的问题和困扰，当场确定工作责任人和完成时限，明确解决办法，实现政企面对面的“你问我答、你呼我应”，先后解决帝亚、掌安等企业涉及银行贷款、园区停车等50余个问题。
“这会议的氛围相当好。19个园区之间以亩产税收等综合性指标排名次，季度成绩较差的园区去学习经验，成绩好的园区去领荣誉拿奖金，大家比学赶超。”朱林平告诉记者，会上大家学政策规划，为企业解决实际困难。“奖金激励是一方面，更重要的是荣誉感，政府把我们当自己人。”
“有人问我们，为啥不拿租金就好，还要孜孜不倦发展园区？”朱林平说，园区在满足经济效益基础上，希望能搭上地区建设长三角g60科创走廊的快车，做出品质和品牌。
在红虹产业园，除了高品质厂房，还有自己的独立食堂、便利店、健身房等，190套人才公寓拎包即可入驻。网红风格的欧式风格咖啡馆是园区企业家谈生意、研发人员寻找灵感的“宝藏”店。
朱林平说，园区不满足于提升环境、代办审批等基础服务，希望为企业提供孵化、成长、加速的服务企业全生命周期。“对于大学生创业项目，我们会判断项目未来前景，给予减免租金、提供免费装修等服务。”
从事医疗器械研发的塔望科技，最早来到红虹产业园时仅有两名大学毕业生，园区判断项目具有较好前景后，免费帮助企业进行装修。等企业进入成长加速阶段，需要大笔研发经费时，园区又投入数百万元，当起天使投资人。如今，企业年产值3000多万元，处于爆发前夜。
三年来，泗泾镇园区企业年度纳税总额从6800万元提升至2021年1.6亿元，预计2022年纳税总额3.6亿元，同比增长100%。目前，泗泾镇19个园区平台企业总户数418家，上市挂牌企业29家，高新技术企业115家，其中，2022新增企业216家、新增上市挂牌企业4家、新增高新技术企业26家。
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