锦和集团郁敏珺：城市更新就是发现、提升和创造价值
上海锦和投资集团有限公司董事长郁敏珺
从上海金星电视机厂到南市发电厂再到静江建材市场，这些上海的老厂房在锦和集团的手里迎来了华丽转身，它们既保留了历史文脉，也开发出了新的业态和功能，推动了产业更迭，成为这座城市精致而有温度的生活新街区。
上海锦和投资集团有限公司董事长郁敏珺表示，存量资产的更新是个永续存在的市场，并且每个项目都需要量身订做，无法复制，挖掘它的人文价值，赋予其独特的空间价值，同时符合客户的需求，并让客户之间相互需要彼此融合。这就是我们要做的事情。
07年，曾是上海轻工业产品代表的金星电视退出历史舞台，坐落于田林路的金星电视机厂被锦和改造为越界创意园，这是锦和集团旗下锦和商管板块城市更新的首秀。而彼时的上海是一片大工地，到处是塔吊和工程车，00多个地铁站在建，一幅欣欣向荣的景象。
回忆起当初，郁敏珺说：“当时城市更新还是个比较陌生的概念，在打造越界创意园时，不少同行表示难以理解，房地产正处于火热阶段，为什么要去做城市更新呢？”这源自2006年的一次美国之行，郁敏珺赴哈佛大学进修，顺道去纽约曼哈顿参观项目，和国内截然不同的是，那里没有大规模建设，基本在做存量更新，“有将立体车库改成公寓的，有把总部办公楼改成了高端服务公寓的，印象最深的是纽约证券交易所旁的一栋楼，请了阿玛尼做设计，屋顶被改成酒吧。据介绍这栋楼二战时甚至做过医院，我突然意识到，城市化进程到后来就是存量发展的逻辑，功能需求是一直变化的。”
欧美发达国家的城市更新几乎都是依循这样的发展脉络，产业的变迁使得没落的工业区重新焕发新生，纽约高线公园、伦敦金丝雀码头等无不如此。在郁敏珺看来，这一切中国迟早会经历。
郁敏珺表示，城市化进程到一定阶段必然伴随着产业转移，原有的产业没落，腾出来的建筑载体有了被更新改造的机会，它可以有新的价值新的内容，进而适合当下社会和产业的发展，当时的上海正好处于这样的历史节点。
一面是汹涌澎湃的开发热潮，一面是日益破败的工业厂房，郁敏珺选择了后者，金星电视机厂成为集休闲、商务、消费为一体的创意园区，吸引了众多国内外知名企业，其中不乏国际500强。
郁敏珺说：“我觉得城市更新的本质就是存量资产的价值提升，通过对原先资产价值的修复和创造，实现市场的认可。首先必须是存量市场，增量市场不存在更新，其次必须是城市，乡村是另一种模式。”
郁敏珺认为，我们城市发展已经进入新的阶段，产业在发展，不断产生新的需求和定位，然后就有更新的机会和价值，所以其实存量市场会越来越大，城市更新会越来越快，而隔个几十年再度产生存量，又有新的一轮更新机会，所以城市更新是永续存在的。
十余年的发展，锦和切中了上海轻工业产业更迭期，大量衰败的工业厂房被改造成各类特色鲜明的文创园区和街区商业，继续发挥着作用。目前锦和商管已在多个城市运营管理70多个项目，包括粮仓、裙房商业、老旧园区和老旧楼宇的更新。
与增量市场最大的不同是，城市更新没有规律可循，每个项目都有自己个性化的表达方式。“之前我向有过相关经验的人取经，问有没有什么规律可总结，他告诉我没有，只有摸着石头过河。”郁敏珺说。
产品线是房地产开发经常被提到的概念，工业化产品的一大特点就是可复制，但在城市更新上却不完全行得通。郁敏珺认为,没有产品线可言，从城市角度来说，城市化道路不一样，城市发展的阶段不一样，地域特色不一样。具体到项目，就是每栋楼都不一样，每一层也不一样，包括层高不一样、面积不一样、结构不一样，所谓的在地性非常强，需要因地制宜。
郁敏珺清楚记得改造锦和越界陕康里时的事必躬亲，“当时设计完每栋楼我都要仔细地看，比如前面是居民楼那么我的窗户要高一点，满足采光的同时避免直视，另一面对着公共绿地，那么我希望窗户大一点，尽可能保留景观。”
越界田林坊聚焦设计创意，越界陕康里呈现海派里弄风格，越界世博园主打电厂工业风，越界永嘉庭复刻浓郁法式风情，锦和商管打磨过的每一个项目都各有韵味。
“但我们的所谓个性和设计师的主张不太一样，他们可以做出很漂亮很独特的外形和结构，但对于功能定位、商业价值不一定很了解，更新后给谁使用，产业和人口结构如何，怎么适应客户的不同需求，这些都是我们要考虑的。”郁敏珺强调。
“国外在设计领域划分得非常细，酒店归酒店，博物馆归博物馆，还有灯光设计、标牌设计、音响设计等等，未来设计院的理念与我们的实践应该结合起来互相成就。”
郁敏珺一直在聊资产、在算账，但其实她更看重文化。“锦和商管就是资管链条‘投融管退’里面的管，实现价值提升最重要的一环。所以我们做城市更新一定要会算账，不赚钱显然是不可持续的，但光会算账不行，还得要有人文情怀。”
郁敏珺告诉澎湃新闻记者，算账决定了城市更新能不能做，文化决定了城市更新能不能做好，文化是城市更新的底色。
“如果不能挖掘项目的文化价值，你就看不到他未来的前景，所以城市更新从业人员对新商业新消费等东西，要有很敏锐的触角，但又要能落地，会算账，同时有点情怀，包括对人文对文化的认知，能把这些综合能力整合起来才做得好，这是我的看法。”
但如何挖掘文化资源？这也是城市更新目前争议较大的一块内容，即如何解决开发与保护之间的矛盾。
郁敏珺认为，保护老建筑传承城市文化肯定没错，但不是教条的保护，不是一动不动，如果历史建筑没有很好地利用，就谈不上真正的保护。保护要看最终目的是什么，然后看这栋楼到底适合用什么样的手段来达到最后保护的目的。
郁敏珺的这种理念可以看作锦和创意园区品牌“越界”的最佳注脚，从历史中走来的老厂房，保留了人文元素的同时，吸引了各种不同的人群不同的产业，充满了先锋、前卫与时尚，不管是空间结构还是功能业态都是一种跨界融合。
“这么多年来因为技术的发展、互联网的普及，很多行业都跨界了，这是未来的趋势。老建筑在城市更新之后，空间属性反而会受欢迎，会装进不同的内容，而这些新经济、新产业需要自由的空间去交流、创造，这就为跨界融合提供了条件。”
就像越界陕康里，里面有一个老教堂，这为项目带来了新的空间属性以及人群，由此形成一个客户之间交汇融合的氛围场景。
