国内物流地产市场现状 -尊龙官方网站

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admin4周前 (09-16)上海产业信息14

　　可以很明显地感受到，近来物流地产再次升温了。5月中旬，国内最大的房地产开发公司万科宣布跨入物流地产。5月9日，荷兰最大的养老金基金资产管理公司荷兰汇盈资产管理公司和中国的仓储开发和运营公司易商联合宣布，荷兰汇盈将向易商投资不超过6.5亿美元，获得易商约2%的股权，并和易商共同组建一家合资公司，在全国范围内开发、持有并运营标准化、现代化的物流地产。事实上，根据公开信息整理的数据显示，20年5月至今，各路资金已经在物流地产上投入了超过250亿人民币：包括2013年菜鸟网络投资50亿人民币，2013年7月，嘉民集团增资5亿美元；2013年8月，凯雷投资、the townsend group联合投资上海宇培达2亿美元；2013年12月，阿里巴巴投资28.22亿元港币（其中18.57亿港币投向海尔电器旗下日日顺物流）于海尔集团；今年2月，国内某保险公司、中银集团投资有限公司联合hopu基金投了23.5亿美元给普洛斯中国。普洛斯集团首席执行官梅志明表示，公司预计将在两年左右的时间里使用上述投资资金继续在中国扩张。

　　国内的物流地产为何再次升温？在行业研究员看来，可以从以下几个角度分析：

　　首先，从需求端来看，国内对现代化的仓储设施需求旺盛。目前，在技术的进步、经济的发展、市场需求的变化等多种因素影响下，国内的产业链环境正在发生着巨大的变化。尤其是在流通领域，互联网的应用正在迅速地重塑流通渠道。电商的快速发展不仅在冲击着传统零售业，也同时对物流提出了新的要求。电商物流的快速响应、小批量、多频次的需求特性，使之其对现代化的仓储设施有着巨大的需求。

　　其次，从供给端来看，国内现代化的仓储设施供应严重不足。据中国仓储协会估算，截至2012年年底，全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。但世邦魏理仕的统计显示，截至2013年年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微。这显然难以满足以电商为主导的零售行业高速发展所产生的需求。不仅如此，其上游环节——的供应更是稀缺。统计显示，2013年，全年全国国有建设用地供应总量73万公顷，比上年增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，增长3.2%，低于国有建设用地供应增长幅度。而由于物流用地对地方财政的贡献度低，物流用地所占比重更是下滑明显。以上海为例，据世邦魏理仕统计，上海2013年全年物流用地出让仅5宗成交，土地总面积不足30公顷。2011－2013年的三年间，上海物流仓储用地出让面积分别为60万、0万和27万平方米，仅占工业用地出让面积的3%左右。

　　第三，严重的供不应求现状使得物流地产具备了良好的投资回报。数据显示，由于物流地产需求强劲，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，目前物流地产的净租赁回报率约为5%－6%，远高于商业地产约3%的平均回报水平。如果再加上因仓储土地供应稀缺所导致的土地增值部分，投资回报将会更高。

　　第四，住宅地产行业形势的变化导致传统房地产开发商谋求多元化发展。目前，国内的房地产行业陷入疲软状态，市场上开始弥漫着一股悲凉气氛。国家统计局6月3日发布数据显示，5月中国非制造业商务活动指数为55.5%，比上月上升0.7个百分点，高于荣枯线个月新高。然而房地产行业总体偏冷，商务活动指数和新订单指数均在50%以下，价格指数微幅回落。另从土地市场也可见一斑。5月份以来，土地市场流拍严重。截至18日，北上广深合计土地出让金仅为150亿元，这一出让情况创最近数月最低。20大标杆房企在前4个月的拿地规模也以每月下滑近40%的速度缩减。在地价方面，4月统计数据显示，一线城市地价停止上涨、二线城市地价开始下跌。房地产行业整体发展形势的变化促使部分住宅地产开发企业谋求多元化的发展，以应对行业风险。虽然说物流地产的投资回报远比不上住宅地产，且经营更为复杂困难，但是一旦整个市场发生逆转，现有的投资回报不可能持续，届时物流地产依然不失为一个较好的投资领域。而富有远见的传统地产开发商为了在物流地产市场上取得一席之地亦需要提前布局。

　　安邦（anbound）研究员认为，正是以上这些因素的共同作用，使得国内的物流地产明显升温。当然，市场上总归会存在一些灰色地带。由于仓储用地的价格会远低于很多商业用地的价格，这也导致部分企业以物流的名义圈地，然后坐等土地升值或者再改变土地用途的情况亦不鲜见，这也是物流地产热的一个可不忽视因素。（ahhx）

　　物流地产领域内外资企业合作将成趋势

　　在国内主要的物流地产市场中，以普洛斯为代表的外资企业占据主导地位，仅普洛斯就已占据56.9%的市场份额。然而，尽管多数外资物流开发商仍掌握有一定数量的土地储备，但鉴于战略性位置土地资源的稀缺，加上地方政府的发展偏好转向，预计未来外资专业物流开发商获取土地的难度将不断上升。与此同时，国内的传统地产开发企业、电商企业等也开始纷纷涉足物流地产。在拿地方面，内资企业显然具有很大的本土优势，特别是前期，从谈土地指标到准备各种证件，国内开发商已经非常熟悉这一整套有中国特色的流程模式，像万科这种传统住宅开发商已经在全国各地都有布局，清楚什么时候有土地指标。但是，内资企业在后续的建设、运营等方面却也有着明显的短板，而这恰恰是外资企业所擅长的。因此，这种互补的格局可能说明了在物流地产领域，内外资企业战略合作将是趋势。目前，此类合作的苗头已经出现。如今年年初，澳大利亚上市工业地产开发商嘉民集团透露，其与浙江菜鸟网络已签订协议，向后者出租位于嘉民西苏州物流中心的54880平方米仓储空间。（lhhx）

　　全国优质物流仓储市场表现持续活跃，第三方物流和电商仍是需求的主要来源。开发商积极与大型企业开展战略合作。受持续活跃的需求推动，全国平均租金指数环比上涨1.2%，涨幅较上季度有所提高。未来优质物流仓储供应中，定制仓库占比预计将会提升。

　　2014年第一季度，全国优质物流仓储市场表现继续活跃。第三方物流和电商仍然是优质物流仓储设施需求的主要来源。百世物流、韵达快递、山九物流等物流快递企业纷纷签约进驻普洛斯、嘉民等优质开发商开发的仓库；另一方面，本季亦录得唯品会、苏宁云商等电商企业的租赁成交案例。此外，开发商积极与大型企业开展战略合作，例如普洛斯与知名国企签署战略合作关系，合作打造全国性的物流网络。全国主要物流仓储市场供不应求的现状本季无明显改变，而在新增供应较少的城市，因租户租约到期而腾出的面积立刻被市场迅速吸纳。

　　分区域看，华东和华西地区本季市场需求表现更为突出。上海自贸区的成立对工业物业市场的影响在本季度仍然继续发酵。受益于持续活跃的租赁需求，全市优质物流仓储平均空置率下降，开发商陆续提高租金报价推动平均租金环比上涨5.2%，涨幅居全国首位。浙江大力促进电子商务的发展，其中杭州提出打造网上自贸区的计划，而宁波电子商务城业已开建。活跃的市场需求推动杭州和宁波两地的平均租金水平涨幅均超过2.0%，仅次于上海。华西地区，制造业配套企业、第三方物流持续活跃的市场需求成为租金上涨的原动力，平均租金录得1.9%的环比涨幅。该区域录得的较大成交案例包括某电子商务企业租赁普洛斯成都高新物流园仓库，嘉民为韵达快递在重庆定制兴建其区域配送中心。受持续活跃的需求推动，本季全国17个主要城市的物流租金均录得不同程度的上涨全国优质物流仓库平均租金指数环比上涨1.2%，涨幅较上季度有所提高。

　　我们预计2014年全国主要城市优质物流仓储的租赁需求仍将活跃，且定制仓库占未来供应总量的比例预计将会提升。尽管新增供应将陆续交付使用，但各主要市场供不应求的状况发生逆转的可能性不大，市场平均空置率仍将保持较低水平，租金水平亦稳中有升。而上海计划施行的新增工业用地出让弹性年期制政策预示着未来工业土地利用将朝着集约化的方向发展，亦在一定程度上强化了市场对工业土地价格上涨的预期。

　　2014年第一季度，除大连和沈阳仓储物流市场租金保持不变外，华北地区其他各市场租金分别录得环比0.2%至0.5%的涨幅。二线城市工业土地市场较为活跃—国际物流设施开发商通过购地或与制造商达成战略合作共同开发定制物流设施等方式强劲扩张。预计未来华北区各市场会有较大供应量出现。一线城市物流仓储市场将呈现向郊区及周边城市扩张态势，而二线城市高端物流仓储市场由于现存量较小尚不成规模。

　　本季度北京工业土地市场表现平稳。交易量有限，价格微降0.2%至每平方米2,032元。经济的放缓对商务园市场造成了一定的影响。剔除样本变动，本季度商务园租金环比微涨0.1%至每月每平方米149.1元。在交易量有限的背景下，汽车制造业表现相对活跃。为进一步开拓北方市场，几家知名汽车制造商及其供应商正积极寻找机会以租赁或买地自建物业等方式入驻北京地区商务园，建立总部、培训中心或生产设施。

　　本季度北京物流仓储设施租金保持了之前温和增长的势头，租金环比上涨0.2%，至每月每平方米37.8元。由于季内没有新增供应且市场可租赁面积十分有限，季内未见大规模租赁成交。在此背景下，毗邻北京的廊坊区域继续承接北京的溢出需求。本季度最大租赁交易为苏宁云商于普洛斯廊坊物流园租赁46,000平方米仓储面积。推迟入市的20.9万平方米新增供应预计于未来六个月内投入市场，目前已签约过半。

　　2014年第一季度，天津工业物业市场保持平稳。仓储物流平均租金延续小幅上涨的趋势，环比上涨0.5%至每月每平方米29.9元。同时，土地市场交易依然活跃，全市工业用地价格环比上升1.6%至每平方米473元。受惠于与北京的距离优势，天津工业物流市场发展迅速，开发商积极购地，新兴物流板块亦逐步形成。展望未来，安博天津宁河物流中心及嘉民武清项目将于年内交付使用，预计新增供应较低的租金水平或令整体市场租金承压。

　　2014年第一季度，国际物流设施开发商普洛斯继续看好大连物流市场，计划投资6亿人民币与汽车制造商共同开发位于大连保税区内的30万平方米的东风日产零部件工业园，主要包括厂房和仓储设施的开发建设。与此同时，普洛斯还与沈阳金杯汽车合作购得物流仓储用地，将共同打造80,000平方米的仓储设施。除此之外，本季大连土地以及物流市场较为平静，工业用地价格及物流设施租金均维持上季度水平不变，分别为每平方米468元以及每月每平方米24.8元。

　　2014年第一季度，国际仓储物流发展商继续拓展沈阳市场。普洛斯与嘉民均在浑南地区购得土地用以开发物流园区，预计建成后将为市场带来约22万平方米的仓储面积。同时，普洛斯与沈阳金杯汽车达成战略合作协议，为其定制开发物流设施。尽管沈阳已成为中国东北地区最重要的物流中心，然而本季沈阳物流仓储市场却稍显平静。本季度物流仓储设施租金与上季度持平，维持每月每平方米22.6元水平。未来六个月，位于苏家屯区桃仙机场附近的百利威仓库一期与位于浑南地区的安博物流中心将投入使用，届时将为市场提供超过10万平方米的新增仓储面积。

　　2014年第一季度，青岛仓储物流市场没有新增项目，市场继续保持平静。第三方物流依然是青岛优质仓储物流设施的主要需求者。本季优质物流设施平均租金环比微涨0.2%至每月每平方米16.6元。同时，工业土地市场依然保持活跃，且土地成交主要受制造业的需求推动。季末，土地价格环比上涨2.6%至每平方米345元。预计未来六个月内，普洛斯前湾港物流园将投入使用，为市场带来11万平方米高标准仓库。

　　工业物流设施市场方面，由于高品质仓库业主在年初提升报价，本季华东主要城市优质仓库平均租金上涨较为明显。其中上海的仓库租金涨幅最大，环比上升5.2%。杭州和宁波近期均提出进一步促进电子商务发展的设想，仓储需求的长期利好可期。同时，上海确定工业土地出让弹性年期制将在下半年推行，进一步强化了工业地价上涨的预期。上海自贸区的影响继续发酵，本季自贸区相关园区的厂房租金录得大幅度上涨。

　　一季度上海主要工业园区土地价格上涨1.5%至每平方米2,063.7元，优质工业用地的供应日趋紧张。上海自贸区成立对工业物业市场的影响在本季度仍然继续，自贸区相关区域厂房租金的增长继续带动主要园区厂房平均租金上涨3.5%至每月每平方米34.5元。

　　上海优质仓库开发商在本季度集体提高租金报价，使平均租金报价上涨5.2%至每月每平方米38.8元，达到历史新高。考虑到年内大量的新增供应和租户对于租金的承受能力，开发商们可能提供一些更有力的措施来吸引租户，而使实际的成交价格保持相对平稳。

　　伴随着一些中小型电商和超市对仓储需求的缩减，一些成熟物流园区出现了不同程度的新增空置面积。但总体上来自第三方物流、零售业和高端制造业的仓储需求保持活跃。由于前期累积的大面积预租客户，本季度位于青浦和嘉定的两个新项目满租上市，带动整个优质仓库市场的空置率下降了2.4个百分点至9.3%。

　　二月份上海市提出实行新增工业用地出让弹性年期制，将一般工业项目用地出让年期由50年缩短为20年。新政策预计将在今年下半年开始实施，届时将帮助政府引进更为优质的产能，并能更灵活地调配有限的工业用地资源。弹性年期制的推出实质上表明了在工业用地日益紧缺的背景下政府更高效、集约利用土地的意图；因此虽然由于使用年限缩短，企业能够以更低的总价购买工业用地，但市场上对工业土地单价持续上涨的预期反而有所强化。

　　2014年第一季度，南京各大产业园区和物流园区的土地成交价格继续保持平稳，工业土地成交总面积环比有所回落，主要成交集中在普洛斯、维龙等知名开发商项目聚集的江宁区和溧水县。市场需求稳定，整体空置率水平亦相对平稳。截至季末，南京物流仓库平均租金录得每月每平方米23.5元，环比微幅上涨0.5%。未来一年内，预计维龙栖霞物流园、普洛斯溧水和龙潭物流园等优质项目将建成入市。届时，南京物流仓储市场整体可租赁面积将不断攀升，项目招商将面临一定的市场挑战。

　　杭州工业物业市场本季度表现较为活跃。萧山板块工业用地成交表现突出，本季录得52宗工业用地成交，平均溢价率超过30%。购地企业一部分来自机械制造和汽车配件，以服务区域内即将于2015年投产的福特汽车制造工厂；另一部分购地企业则来自于轻工制造业，以助力萧山实现工业转型。物流仓储市场方面，有限的供应和国内大型电商的旺盛需求为租金持续上涨提供支撑。本季优质仓库租金环比上涨2.2%至每月每平方米23.4元。两会期间，杭州政府提出依托杭州在国内电商领域的领先优势打造网上自贸区，可能为杭州仓储物流市场带来长期利好。

　　宁波市政府二月发布《关于深入推进“电商换市”加快电子商务发展的若干意见》，以促进宁波电子商务的更快发展。作为实现这一目标的举措之一，宁波电子商务城本季正式开工建设，由海曙园区、江北园区和陆港物流园区三部分组成。宁波电子商务城提供的各项补贴和税收优惠目前已吸引到众多企业的投资意向，其中包括安博和嘉民等仓储设施发展商、圆通速递等第三方物流供应商，以及京东等电商企业。由于高品质仓库的业主年初调升租金报价，本季宁波优质仓库平均租金环比上涨2.4%至每月每平方米21.8元。三月，宁波批准了在杭州湾建设第二座连通宁波和上海的跨海大桥，此举将长期利好慈溪区域工业和仓储物业需求。

　　华南两市物流设施市场已经连续多个季度未录得新增供应，而电商的继续蓬勃和零售行业发展带来的第三方物流的需求推动优质仓储物流设施需求继续稳定增长。广州因租户调整释出的面积立即获得市场的积极响应。同时，国际物流商也积极地在广州及周边城市寻找可开发的物流土地。深圳本季录得原有保留仓储面积转型为奥特莱斯实体店的案例，令原本已有限的仓库供应进一步减少。在市场供不应求的情况下，华南广深两地物流设施平均租金分别上涨1.4%和0.4%至每月每平方米30.3元和每月每平方米30.9元。未来六个月市场新增供应仍然紧缺，租金有望进一步上扬。

　　本季度广州物流设施市场连续第六个季度无新增供应。现时广州物流市场可租赁面积均为租户调整释出面积且面积有限。市场需求旺盛，现有物业由于租户调整而腾出的面积即获吸纳。比如位于白云区的富力国际空港物流园上季度腾出的面积中的6,000平方米即获好丽友承租，剩下的面积则被国药集团消化。亚马逊迁入定制仓库后本季释出30,000平方米，亦立即获得某第三方物流公司承租。

　　本季录得国际物流设施运营商在广州积极扩张。普洛斯与白云区政府签订协议将在白云机场保税区建设新的物流园区。红木集团首次进入广州，将为汽车制造商戴姆勒在从化定制占地面积10万平方米的物流设施。同时还有多个物流运营商或第三方物流均积极地在广州或广州周边寻找物流用地。在新增供应匮乏的情况下，来自电子商务和第三方物流的需求不断增长。受此推动，广州物流设施平均租金继续稳步上涨，同样本环比上升1.5%，报每月每平方米30.3元。

　　未来六个月预计广州物流仓储设施的供应仍将偏紧，租金将保持上升的态势。黄埔区宝湾物流园二期的15万平方米将在年末投入市场，可能会缓解租金持续上涨的压力。

　　深圳物流市场连续第四个季度无新增供应入市。本季度深圳出现个别仓储设施转变为商业用途的案例。在奢侈品牌折扣市场销售良好且部分品牌实行线上线下同价策略带动下，实体奥特莱斯店近期租赁活跃。受需求及租金溢价推动，距市区距离不远，位于龙华物流园区的华南国际物流园将此前一直未投放租赁市场的8万平方米仓储面积租赁给某投资公司，将其改造为8号仓奥特莱斯，聚集了lv、miu miu、gucci、fendi等国际一、二线品牌以及国内一线品牌折扣店。在供应原本就有限的情况下，仓储设施的用途转变令市场可供租赁面积进一步减少。

　　而在需求方面，来自电商和国内零售消费带动的需求继续稳步增长。此外，制造业对优质仓储的需求亦不断增长。季内某飞机零部件维修厂商在机场物流园租赁了15,000平方米的高标准仓库即是一例。此外某电子厂有2万平方米的扩张需求，也正在积极寻找可租面积。市场供不应求的现状推动深圳物流设施平均租金继续走高，截止季末全市平均租金环比上升0.4%，报每月每平方米30.9元。

　　未来六个月甚至2014年全年，预计深圳将仍然持续无新增优质仓储供应的局面。在供应持续紧张而需求不断增长的情况下，预计全市工业市场平均租金将继续呈现稳步上涨趋势。

　　本季华西区物流设施市场延续此前积极表现，本季度成都及重庆的平均租金分别上涨1.9%及2.0%。第一季度为市场淡季，未有新项目入市，整体吸纳量有所减少，主要租赁活动都来自于既有项目的提价续租。本季嘉民集团在重庆成功与韵达快递签订预租合同，为其量身打造46,700平方米的仓储物流设施。在接下来的一年，许多在成都及重庆已经取得土地的国际物流设施发展商都会有项目交付使用，将会缓解目前现代化仓库匮乏的局面，租金也会因整体品质提升而有所增长。

　　本季，随著数个项目续租提价，成都物流设施平均租金环比上涨1.9%至每月每平方米27.4元。受到季节性因素影响，市场吸纳量略有回落，需求主要来自于制造产业相关的零配件仓储。未来半年将有约230,000平方米高标准仓库供应入市，充沛的供应将使得市场租金涨幅放缓。由于不同的发展规划，预计未来各区域市场的表现将出现分化。依据政府规划，双流机场将在成都第二机场完工后转为以货运为主。受此驱动，空港物流园区未来租金依然持续看涨。龙泉物流园区聚集数个大型项目，将成为未来仓储物流设施的主要供应来源，该区域租金或将持平。新都物流园区开发日臻成熟，需求稳定，预料租金短期内仍会保持稳定增长。

　　本季，工业土地成交多集中于九龙坡区和沙坪坝区，其中物流仓储用地成交集中于九龙坡区。来自于第三方物流运营商的需求增长使得本季优质物流设施平均租金上涨2.0%至每月每平方米18.6元。本季澳大利亚嘉民集团与韵达快递签署合作协议，为其在重庆两江新区定制兴建面积达46,700平方米的优质物流设施。未来两年，已在重庆拿地开发的意大利维龙集团、美国安博，再加上澳大利亚嘉民集团所开发的优质物流设施将陆续交付使用，进一步改变重庆物流设施市场的发展格局。同时来自于第三方物流运营商以及电子商务的需求依然看好，预期未来租金保持平稳上涨。

　　本季武汉工业市场依然活跃，多个高标准仓库项目已正式启动建设。嘉民汉南物流园以及丰树江夏物流园项目亦即将开工建设，预计年内或将交付使用。此外，京东在阳逻打造其华中区域总部，项目已开工且有望5年内投入运营。高标准工业项目预计将推动武汉市工业物业市场的发展，提升物流仓储市场物业的整体品质，并带动物流仓储物业整体租金水平上涨。

　　2014年第一季度，武汉优质物流设施无新增供应。京东积极在阳逻建设其华中总部，预计五年后投入运营。同期服饰类电商对仓库需求持续旺盛，本季唯品会于普洛斯黄陂物流园租赁了36,000平方米仓库作为区域配送中心。受需求推动，武汉优质物流设施租金上升0.5%至每月每平方米22.5元。展望未来，预计嘉民汉南物流园项目将于三季度交付使用；同时丰树在江夏区物流产业园项目也即将动工，该项目为除西安项目外丰树在中西部投资的第二个物流园。届时更多高标准仓库的投用将在一定程度上缓解供不应求的市场现状，同时亦将推升武汉物流设施的整体租金水平。