仓储reits表现分化2023年8月物流资产投资运营发展报告 -尊龙官方网站

　　仓储reits表现分化 2年8月物流资产投资运营发展报告

　　观点指数 发债持续但杠杆率太高，可持续发展贷款在推进。报告期内，观点指数收录的仓储业主要融资事件有起，涉及总金额超33亿元人民币。其中，仓储企业信用债发行在持续，但杠杆仍较高，有一定的流动性风险。另外，香港和内地的可持续发展贷款持续在推进，在降低仓储企业的利息成本支出方面有一定的促进作用。

　　仓储物流reits出租率和资产收益率出现分化。报告期内，主要的几只仓储reits均披露了2023年二季度的业绩，整体来看，部分区域比较集中的reits出租率较高，资产区域比较分散的出租率较低，如中金普洛斯仓储物流reit。观点指数认为，三季度出租率将有所回升。另外，香港reits的股息率和资产收益率表现出双高的特点。

　　消费需求稳定增长，冷链物流规模进一步提高。期内，社零总额和网上零售总额持续增长，需求端处于稳定增长的状态。物流端东西部地区保持扩张，而中部出现萎缩。仓储方面，仓储指数较上月有所上升，景气度进一步提升。

　　发债持续但杠杆率太高，可持续发展贷款在推进

　　报告期内，观点指数收录的仓储业主要融资事件有4起，方式呈现多元化，有发行公司债、abs，还有可持续发展贷款及ipo上市，涉及总金额超33亿元人民币。

　　公司债方面，因债务规模迅速增长，深圳国际面临着一定的流动性紧张压力。据深圳国际2022年财报，其现金及现金等价物余额为08.3亿港元，但短期借款余额为293.41亿港元，现金短债比为0.37，现金水平无法覆盖一年内到期的负债，2023年全年有较大的再融资压力。

　　密集发债的行为虽然能解决其短期流动性压力，但寻求权益资金，降低杠杆才是较好的解决方式。

　　7月13日，深圳国际发布公告称，正考虑通过公开募集基础设施证券投资基金，将公司位于浙江省杭州市及贵州省龙里县的两个物流港项目于交易所独立上市。若能成功发行公募reits，将给深圳国际带来新的增量资金用于新项目开发。同时，也将进一步降低深圳国际的负债水平和负债率，有助于其降低利息支出水平。

　　bs融资方面，8月2日，普洛斯产融科技在上交所发行第二单储架式车险分期资产支持专项计划（abs），储架规模为30亿元，首期发行规模2.36亿元，其中优先a级2.14亿元，发行利率3.8%，创下同类资产的历史新低。据悉，今年普洛斯产融科技共发行了三单车险分期abs产品，规模合计为8.36亿元。1月18日，普洛斯产融科技在上海证券交易所成功发行车险分期资产支持专项计划，储架规模为6亿元，首期发行规模3.2亿元，其中优先a级规模2.7亿元，发行利率为4.5%；二期于4月11日成功发行，优先a级规模为2.55亿元，发行利率为3.95%。

　　对比来看，报告期内发行的车险分期abs储架规模较大，优先级利率较前两单的低，预计能有效降低车主车险分期的成本。

　　截至2023年6月末，普洛斯产融科技联合保险公司等金融机构，累计满足3400多家中小微企业的车险分期需求，支持超过37万台车辆的投保，帮助缓解实体企业车险保费的资金压力，增强企业资金流动性。

　　银行贷款融资方面，esr拿到香港可持续发展表现挂钩贷款，将用于将香港葵涌闲置大厦改造为数据中心项目。该笔贷款为期五年，设有阶梯奖励机制，每当项目实现可持续发展目标时，esr将可获得利息减免。esr计划招揽具备丰富可持续发展相关资历的数据中心营运者，成为该物业的租户。今年以来，内地陆续有可持续发展表现挂钩贷款应用于仓储、矿产、能源等领域，意在促进双碳战略的发展。这种支持低碳化发展的贷款，在一定程度上降低了贷款企业的成本。

　　ipo融资方面，美的集团发布公告称，将分拆安得智联供应链科技有限公司于深交所主板上市。安得智联是美的集团旗下的供应链服务（物流）企业，美的集团通过全资子公司美的智联（上海）供应链科技有限公司持有安得智联约73.85%的股权，安得智联的最终实控人为何享健。

　　2022年，安得智联在仓网布局方面，已在全国140 多个城市布局大型物流配送中心以及上千个前置仓，实现库存的实时共享与调拨，通过统仓统配有效减少库存成本及资金占用。

　　仓储物流reits出租率和资产收益率出现分化

　　报告期内，主要的几只仓储reits均披露了2023年二季度的业绩，香港reits顺丰房托的股息率仍高企；内地仓储公募reits因扩募导致资产总额上升，收入未完全覆盖整个上半年，使得年化资产收益率有所下滑。整体来看，部分区域比较集中的reits出租率较高；资产区域比较分散的出租率则较低。

　　就顺丰房托来看，其出租率保持稳定，今年上半年的单位可分配收入为0.1363，较2022年下半年有所增长。年化股息率和年化资产收益率均处于较高水平。观点指数认为，这是顺丰房托主动对冲利率和汇率风险带来的结果。

　　期内顺丰房托总借款的加权平均实际年利率为4.03%，较去年底的2.94%高出1.09个百分点。顺丰房托管理层指出，为降低利率波动的风险，顺丰房托早于2022年初，订立了利率掉期合约，以对冲港元定价的9亿港元定期贷款。

　　于2023年6月30日，顺丰房托锁定了41.7%未偿还港元定期贷款为固定利率计息。因hibor持续高企，今年7月，顺丰房托再订立短期利率掉期合约，以对冲余下的以港元定价的12.59亿港元定期贷款。至此，所有港元贷款都已锁定为固定利率。另外，其母公司顺丰控股为其主要租户，这也保持了顺丰房托旗下资产出租率的稳定。同时，顺丰房托将考虑持续从顺丰控股购入优质资产。

　　而刚经历了扩募的中金普洛斯仓储物流reit和红土创新盐田港仓储物流reit，上半年收入未计入完成的扩募资产带来的收入，这使得其年化资产收益率下滑。不同是的，嘉实京东仓储基础设施reit有较高的资产收益率表现。但内地的仓储物流公募reits的年化股息率仍比香港唯一一只仓储物流reits顺丰房托要低。从侧面体现了内地公募reits的高溢价性，前段时间整个内地公募reits的二级市场价格迎来调整，预计未来价格会进入理性的空间。

　　此外，中金普洛斯通州光机电物流园出租率为36.95%，但部分空置面积已中标新的租赁项目，预计很快与该客户签订正式租约。另一个项目，普洛斯淀山湖物流园的出租率为87.70%，江苏京迅递供应链管理有限公司作为该项目的重要现金流提供方，已提前就部分租约进行续约，租约最长延长至 2026 年。另一个项目普洛斯（重庆）城市配送物流中心的出租率为63.23%，考虑与客户签订租赁意向的面积后，该园区的出租率为79.72%。

　　所以，观点指数认为，在三季度，该reits的整体出租率将有所好转。

　　消费需求稳定增长，冷链物流规模进一步提高

　　需求方面，据国家统计局数据，7月份，社会消费品零售总额3.67万亿元，同比增长2.5%；扣除价格因素，实际增长3.5%，比6月份加快0.1个百分点。

　　1-7月份，社会消费品零售总额26.43万亿元，同比增长7.3%。1-7月份，全国实物商品网上零售额同比增长10%，占社会消费品零售总额的比重为26.4%，占比较去年同期提升0.8个百分点；对同期社会消费品零售总额增长的贡献率为35%，连续四个月增长。总的来看，社会消费需求持续增长，而网上零售占社零总额的比重也在不断提高。

　　物流方面，据中国物流与采购联合会发布的数据，2023年7月份中国物流业景气指数为50.9%，较上月下降0.8个百分点；从区域看，东西部地区业务需求仍有扩张，但中部地区新增需求较上月有所放缓。7月中国电商物流指数为110.9点，比上月提高0.3个点；7月份，电商物流总业务量指数为121.8点，比上月回落0.8个点；分地区来看，全国各地区总业务量指数均有所回落，中部地区回落幅度较大。

　　仓储方面，中国物流与采购联合会和中储发展股份有限公司联合调查的中国仓储指数公布，2023年7月份为52.2%，较上月增加1.5个百分点，连续半年位于荣枯线以上，表明仓储行业持续保持良好运行态势。7月，业务量指数为54.7%，较上月上升3.7个百分点。

　　冷链物流方面，中国物流与采购联合会的数据显示，今年上半年我国冷链物流总额为3.1万亿元，同比增长3.7%；冷链物流市场规模为2688亿元，同比增长3.3%。我国冷链物流需求总量为2.1亿吨，同比增长5.2%，保持稳定增长。在我国各品类冷链流通率逐步提升的情况下，冷链市场体量稳步扩大。

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