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原标题：【聚焦crs】租赁住房峰会亮点之一：中国reits新蓝图发布
2021年6月我国公募reits靴子落地，2022年8月，我国首支保租房reit正式发行，万亿蓝海市场正式扬帆起航。
根据公众投资者配售前有效认购申请的基金份额乘以基金发售价格来计算，四单保租房reits的认购资金合计1,299.42亿元。而四单保租房reits对公众投资者的初始发售规模合计不到6亿元。
将此次发行的四单保租房reits的配售比例与先前发行的c-reits相比，无论是网下投资者配售比例还是公众投资者配售比例均创下了新的最低记录，不难看出保租房reits发售的火爆程度。
经历近两年的发展，保租房reits市场已初具规模。
租赁住房“金融化”不断完善，保租房reits进入常态化阶段
2023年开年以来，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”成为租赁住房市场主基调。
在政策推动下，2022年8月，我国首支保租房reit正式落地，租赁住房前期投资规模大，投资回收周期长，使公募reit成为最匹配的资产证券化的金融工具。但较高的发行门槛限制了市场上大量优质项目打通“投融建管退”的闭环。
今年，国家层面对租赁住房金融支持政策的接连释放，对保租房reits发行提供了更多机会，保租房reits将迎来快速发展阶段。
2023年3月，“236号文“的发布，在保租房reit发行门槛上较之前发布的”958号文“适度降低，这也使得更多的前期投入大、投资回报期较长的项目也可以通过金融手段实现退出。
从去年首单保租房reit上市发行开始，租赁住房的金融系统性逐渐完善，相关支持政策陆续出台，不断推动保租房reits朝常态化发行。
截至目前，已经发行的4单保租房reits在经历首发市场热烈追捧后，价格逐渐回归理性。
从今年开始。4但reits均呈现不同程度的下跌趋势。
在首发热度衰退后，由于公募reits投资结构较为单一，多为机构投资者，市场流通性较差，对短期投资行为影响较大。但从首批reits扩募情况来看，具备长期、稳定的现金流且拥有成熟市场经营机构的优质基础设施资产仍将受到投资人的欢迎，中长期投资价值显现。
市场前景看好。随着reits底层资产的逐步扩大，常态化发行的启动，未来公募reits将进入加速发展阶段。
资本重新青睐长租市场，通过reits实现资产退出成为新趋势
随着4单保租房reits的发行，新的资产退出渠道也为投资人打开了新的投资路径。
从2020年开始，国内外投资机构纷纷布局长租公寓，长租公寓投资市场进入活跃期，截至2022年底，全国长租公寓大宗投资交易金额约100亿元。
在我国一线城市大宗交易金额同比下跌的背景下，长租公寓资产交易额连年攀升，中国公寓市场大宗交易热度正在走高，大量投资机构以存量物业入局长租领域，并通过项目改建纳保后以公募reits形式实现资产退出。
从投资角度来看，在过去三年受到疫情冲击且国际形势不稳导致经济下行的背景下，相较于传统地产及写字楼和购物中心等商业地产，长租公寓过去几年经营状况稳定，租金、出租率等数据均维持在较好水平。
相比之下，长租公寓项目抗周期性更强，是当下投资存量物业的优选，并且，对于基本面优质的项目，通过公募reits的退出通道不断完善清晰，可以真正实现经营性不动产的“投融建管退”闭环。
保租房reits落地至今，为首批投资人实现了可观的投资收益与分红回报，但也受疫情及经济因素影响出现波动及下行趋势。但市场的短期波动是长期成熟的必经之路。
从当前保租房公募reits表现来看，价格逐步回归理性，但底层资产运营相对稳定，收益表现良好，从公募reits扩募情况来看，中长期投资价值显现。随着更多优质项目的不断入市、市场环境的成熟、体制框架的不断完善，我国保租房公募reits市场将在发展过程中为投资者实现价值。
8月2日，由全联房地产商会和中国节能协会碳中和专委会指导，亿翰智库与不如租房研究所将在上海虹桥举办2023中国租赁住房运营商百强峰会。会上邀请万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓、城投宽庭、浦发有家、新黄浦筑梦城、协信家、朗诗寓、乐乎、友间公寓、招商伊敦等行业知名长租公寓品牌，就行业发展问题进行交流。届时，会议也将发布《2023年中国租赁住房运营商百强研究报告》，让更多的租客们看到这些优秀的企业和项目。
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