马鞍山城区土地定级及基准地价更新工作报告 -尊龙官方网站

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　　更新工作报告整，确定zui终土地综合级别。（二）城镇基准地价更新和制定城市基准地价更新调整以分类土地级别为基础，以近三年来的土地市场交易地价资料为依据，分类评估确定级别基准地价。即首先对城市基准地价更新调整得到的各种不同的地价资料，进行分类归纳，按样本地价计算公式测算样本地价;然后按统一界定的基准地价内涵和基准条件进行标准化处理;再分类分级进行样本检验和处理,采用样本平均值法确定分类级别基准地价，并建立相应的基准地价系数修正体系。三、工作步骤马鞍山市基准地价更新调整工作于09年10月初开始准备。先后成立了工作领导小组，制定了工作方案，落实了技术承担单位等。2010年元月正式开始开展外业资料调查，调直人员分成4组，每组3人。本次调查实地走访单位及业主1454户取得市场地价样点962个；同时在领导小组协调下，开展土地定级估价背景资料与土地定级因素资料采集，期间走访17个部门，65个单位，共发放各种定级因素调查表格86份。3月底在市有关单位的紧密配合下，基本完成外业资料的调查和收集工作。4月初开始，项目实施组进行内业处理。5月底形成土地级别与基准地价更新初步成果。自6月中旬开始，基准地价更新初步成果提交马鞍山市国土资源局与市政府论证与审议。7月13日召开了更新成果听证会，之后，作了zui后的修改与完善。整个工作具体经过如下几个阶段：1、2009年10月开始，马鞍山市国土资源局先后制定了马鞍山市基准地价更新调整工作方案，成立了基准地价更新领导小组，落实了技术承担单位及经费来源。2、2009年12月份，完成了工作实施方案与技术方案的报批，成立了项目实施组,完成了人员培训及调查表格与工作底图的编制等准备工作。3、2010年1月至3月外业调查〃蛆整的卜业调查。主要调直收集土地定级估价背景资料、土地质量因素资料和市场地价资料。背景资料主要包括：马鞍山市近年来社会经济统计资料，城镇规划系列资料，安徽省、马鞍山市政府及有关部门颁发的政策、法规资料，马鞍山市房屋评估标准及房屋重置价、房屋成新计分标准、原土地定级估价成果资料等。马鞍山市土地质量因素资料主要包括：商服繁华度资料、交通区位资料、基础设施条件资料、公用设施条件资料、文体设施条件资料、环境质量状况资料、自然条件资料、社会与人文环境、人口密度、绿地覆盖率和产业集聚度资料等因素及因子共30个类型。马鞍山市市场交易地价资料是进行样点地价测算与基准地价评估依据之一，本次调直主要收集2006-2009年期间的反映了马鞍山市房地产市场状况及地价大体水准的典型样点资料。主要可以分为三类：一是土地使用权出让、转让、资产处置等样本资料，共计94份,该类样本基本上反映了一级土地市场交易地价水平；二是二、三级房地产市场的商品房出售资料和房屋买卖资料，共计135份，该类样本资料利用剩余法公式测算样本地价主要反映了对应于楼面指标的交易地价水平（即楼面地价）；三是二、三级房地产市场中以房地租赁形式的样本资料，主要包括商业店铺租赁、柜台出租等形式等，共计675份，该类样本资料利用收益还原法测算的地价水平主要体现土地的收益能力，即地租的高低（即楼面地价）；四是征地拆迁资料58份，该类样点主要分散在城市郊区和开发区。4、2010年4月刑台，项目实施组对马鞍山市基准地价制定进行内业姐里：工作底图进行数字化处理，土地定级因素因子的外业调直资料落实到工作底图，组织土地估价师和协同人员对采集的地价样点进行评估，〃来德系统〃处理软件对土地定级、估价的外业资料进行处理，初步计算综合土地定级成果及基准地价成果，对初步土地定级成果与基准地价成果进行检验与验证、组织有关人员对初步土地定级成果与基准地价成果进行评价、对初步土地定级成果与基准地价成果进行调整。至5月中旬，完成了土地定级成果图、基准地价成果图、各类土地级别分值图、各类因素与因子分值图、总分频率直方图及其他所需要成果图的编绘，计算各类土地级别土地分类面积汇总表，编写马鞍山市土地定级及基准地价更新调整工作报告、马鞍山市城区土地定级及基准地价更新调整技术报告。6、安徽中安房地产评估咨询有限公司于2010年5月底形成土地级别与基准地价更新初步成果提交马鞍山市国土资源局。7、形成的初步成果于2010年7月7日提请马鞍山市政府第61次常务会审议。安徽中安房地产评估咨询有限公司对审议会提出的相关意见做了认线、马鞍山市国土资源局于2010年7月13日召开听证会。安徽中安房地产评估咨询有限公司对听证会提出的相关意见做了进一步修改完善。9、在2010年7月底由马鞍山市国土资源局向市局提请省厅对马鞍山市基准地价更新调整成果进行验收申请。在工作开展过程中始终得到省国土资源厅、市国土资源局有关领导和专家的热心指导，及市其他有关部门单位的密切配合。具体工作步骤分为准备工作、外业调查、内业处理、初步成果听证、成果验收与成果归档等六个阶段。（-）准备工作.项目前期准备.工作计划的制定.工作方案的编制与上报批准.技术实施方案的编制与上报批准.成立城镇基准地价更新领导小组.成立领导小组办公室.成立项目实施工作组.有关人员学习有关《规程》、《规范》.实施工作组人员进行技术培训.初步拟定综合土地定级与分类土地定级的因素因子.初步拟订基准地价评估的参数.制作土地定级与基准地价评估的工作底图.设计定级因素与因子的外业资料调查表.概略选择地价样点.设计基准地价评估参数的外业调查表.设计影响土地定级因素与因子的权重表.召开马鞍山市基准地价更新调整工作领导小组会议.与评估机构签订合同.因素因子权重测评（二）外业调查.由确定的外业工作单位和人员实施外业调直.土地定级的外业资料分类整理、计算、汇总与统计.地价样点的外业资料分类整理.外业资料的补充调查（三）内业处理.土地定级因素因子的外业调查资料落实到工作底图.对工作底图进行数字化处理.组织土地估价师和协,同人员对采集的地价样点进行评估.对土地定级的外业资料进行计算机处理.初步计算土地定级成果.初步计算基准地价成果.对初步土地定级成果与基准地价成果进行检验与验证.组织有关人员对初步土地定级与基准地价成果进行评价.对初步土地定级成果与基准地价成果进行调整.编绘土地定级成果图.编绘基准地价成果图.编绘土地级别分值图.编绘定级单元总分值图.编绘定级因素作用总分图.编绘各类因素与因子分值图.编绘总分频率直方图.计算土地级别土地面积汇总表.编绘其他所需要的成果图.编写马鞍山市基准地价更新调整工作报告.编写马鞍山市土地定级技术报告.编写马鞍山市基准地价评估技术报告.向市领导小组汇报.向市国土资源局提交马鞍山市基准地价更新调整工作成果进行预检（五）成果验收l提请安徽省国土资源厅正式验收马鞍山市基准地价更新调整工作成果（六）成果资料的整理、归档城市基准地价更新调整形成的成果资料是十分珍贵的。它不仅是本次城市土地定级与基准地价更新体系建立研究的基础，也是日常地价评估、地价管理的重要资料。因此，我们非常重视成果资料的整理归档工作，认真按照有关文件规定，进行分类整理，分册装订归档，为加强成果资料的管理奠定了基础。第三章成果与特点一、主要成果本次马鞍山市基准地价更新调整工作取得的成果，主要包括文字报告、图表成果、电子数据成果等zui终成果及相对应的中间成果。(一)文字报告.《马鞍山市城区土地定级及基准地价更新工作报告》,《马鞍山市城区土地定级及基准地价更新技术报告》(二)表格成果.马鞍山市土地定级表格成果(1)马鞍山市土地级别范围及面积分布表2,城市基准地价更新表格成果(1)马鞍山市基准地价表(2)马鞍山市地价影响因素条件说明表(3)马鞍山市地价影响因素修正系数表3.其它中间成果表格(三)图件成果.城市土地定级更新与制定图件成果(1)马鞍山市土地级别图(2)马鞍山市定级单元总分值图.城镇基准地价更新调整图件成果(1)马鞍山市基准地价图(2)马鞍山市定级因素作用总分图.其它中间成果图件(1)马鞍山市城区定级因素、因子作用分值图(四)计算机信息系统成果.基于〃马鞍山市城区土地定级〃的电子文档和数据库.基于〃马鞍山市城区基准地价更新调整〃的电子文档和数据库二、成果特点(一)统一规范，力求创新本次马鞍山市基准地价更新调整工作，本着突出重点、确保质量、有所创新的原则，一方面严格按照国家统一的技术标准和要求，规范工作程序和技术途径，不仅使一系列zui终成果与国土资源部统一要求的系统格式保持一致，而且确保了城市土地定级与基准地价更新调整成果的延续性和现势性；另一方面又在此基础上，根据马鞍山市土地管理的特点及地价管理的需要，加强创新研究，进一步提高了成果的实用价值。.按照城镇基准地价更新调整技术标准的统一要求，结合马鞍山市的具体情况，确定了定级估价范围，实施按土地用途定级，界定了基准地价内涵，建立了符合《规程》要求的分类基准地价体系，完善了基准地价因素修正体系，从而提高了成果的实用性，为不同城市之间基准地价的比较，开展城市基准地价平衡工作奠定基础。.从马鞍山市的具体实际出发，在深入分析原有定级估价资料的基础上，对近年来,变化较大的、影响土地级别与地价的因素,进行了大规模的外业调直在相关单位的配合下，收集了商业繁华程度、交通条件、基础设施、公用设施、环境条件、社会人文、产业聚集资料及土地出让、土地转让、土地征用、商品房出售、房屋买卖、房屋出租、柜台出租等市场地价资料进行土地定级与基准地价更新，实现了更新成果与土地市场之间的有机衔接。（二）遵循规律、切合实际马鞍山市土地定级与基准地价更新调整工作中如何做到切合实际，是本项工作的重点之一。在制定工作方案和技术方案的过程中，我们对马鞍山市土地利用情况及土地市场的变化进行了调查分析，征询有关部门和专家的意见。大家普遍认为，若更新范围仅限于建成区,则地价成果缺乏预见性、前瞻性，也不利于成果动态更新和成果的连续性，因此我们把马鞍山市经批准的规划区都纳入本次调查的范围。同时，在工作开展过程中，我们又非常重视广泛征求各方面的意见，特别是地价影响因素选择、土地级别确定、基准地价结果确定等环节多次征求各方意见，根据反馈意见，依据规程及时进行调整，从而使成果较好地反映马鞍山市土地质量与土地市场的实际，满足地价管理及地价政策制定的需要。（三）注重理论与实践相结合，提高成果技术水平本次马鞍山市基准地价更新调整，除按国家要求完成城镇土地价格基础调查、城镇土地定级、基准地价更新建立外，我们还针对土地定级、地价评估方法及地价管理与应用中存在的有关问题，加强研究和实践探索，以求进一步提高成果的技术水平和应用价值。.将先进的地理信息系统技术与定级估价理论有机的融合，将数据建模、空间矢量分析、网格分析与网格数据处理技术充分地应用到马鞍山市城区马鞍山市乡镇的定级估价技术工作中，取得了良好的效果，增加了成果的科学性与可靠性。.马鞍山市社会经济发展迅速，城镇建设日新月异，城市规划对土地价格变动有较大影响，特别是对房地产业影响显著。为此，根据城市规划对地价动态变化的引导作用，依据区位规划条件结合土地开发成本对马鞍山市地价动态发展规律进行模拟，为政府加强对城市规划区土地市场的调控和管理,科学制定地价管理政策和土地出让计划，促进土地资源有效配置提供依据。（四）资料丰富、齐全，依据充足本次马鞍山市基准地价更新调整，由于深入细致的外业调查，收集的资料非常丰富，不仅数量大、类型多，而且质量高、利用价值大,从而为土地定级与基准地价更新和制定提供可靠的技术数据和实证分析材料。第四章体会与建议第四章体会与建议一、体会马鞍山市城区土地定级及基准地价更新工作，经过辛勤努力，圆满地完成了任务，达到了预期目标，其成果将在深化土地使用制度改革、进一步培育和规范土地市场中得到广泛的应用。回顾本次调直的全过程，我们主要有以下几点体会:(-)领导重视是做好本次城镇基准地价更新的关键工作一开始，县领导签署了马鞍山市基准地价更新调整工作实施方案，对马鞍山市基准地价更新调整的经费、人员、协作单位工作作了全面部署，明确工作职责与工作目标。在工作实施过程中，及时了解工作进程，解决工作中的实际问题。当马鞍山市土地价格工作形成初步成果后，领导小组组织召开讨论会，认真征询各部门领导、专家的意见。(二)工作扎实，措施得力是做好本次城镇基准地价更新的基础城镇基准地价更新工作是一项复杂的系统工程，每个工作环节均与成果的质量紧密相联。为此，参与此项工作的同志，必须态度积极、工作扎实、科学求实、严格要求。在实际工作中，如资料的调查、整理、处理等都做到认真细致，一丝不苟。在调查中，为能收集到真实市场交易价格资料，多次登门联系，耐心做好工作，使被索取方消除思想顾虑，给予配合支持。为了使调直的资料系统、全面、可靠，我们专门制定自查互查制度，边整理边检查，根据工作进展，及时召开技术讨论会，一方面通报工作进展情况，另一方面解决工作中的实际问题，确保工作质量不断得到了提高。（三）计算机技术为辅助手段是提高成果质量的保证城市基准地价更新是一门综合性的学科，工作量多，难度大，专业性和技术性都很高。为了使本次基准地价更新工作成果科学、实用,我们根据自身技术力量的现状，引用先进的地理信息系统技术，使得数据处理能力，分析计算，图件的绘制得到了充分的保障，实现了常规条件下无法完成的数据处理任务，保证了成果的科学性和实用性。二、对该项工作的建议（-）强化成果应用，促进土地市场建设开展城市土地价格基础调查，及时更新基准地价，是加强地价管理的基础性工作，是规范和整顿土地市场秩序的基本依据。今后工作中，我们将充分应用本次调查成果，以此作为政府管理和调控土地市场的基本手段，以显化土地资产价值，促进土地集约利用。以基准地价为基础，评定标定地价，确定协议出让土地zui低价，并以此作为***核协议出让土地时资产是否流失的标准；作为审核申报交易价的依据，核定税费和是否行使政府的优先购买权。（二）建立地价定期更新制度城市基准地价是政府调控土地市场供求关系，制定地价管理政策，指导土地交易,征收土地税费等的重要依据,也是地价管理的重要基础。今后我们将继续重视城镇基准地价更新资料的定期更新和维护工作，要根据马鞍山市社会经济发展、城镇规划和基础设施条件的变化，及时开展基准地价更新工作，确保基准地价的现势性。（三）深入探索，促进城镇地价管理手段的创新土地市场建设的核心是地价管理，地价管理首先要有科学合理的地价标准和地价体系，因此，今后我们将进一步加强学习、深入理论研究与实践探索，进一步搞清、理顺不同土地类型的地价关系、地价形成机制及其相互作用，丰富马鞍山市的地价体系，规范地价的内涵;加强地价管理制度建设的探索，通过地价制度建设和制度创新，整顿和规范土地市场秩序，发挥土地资源对土地市场配置基础作用；建立建设用地总量控制制度，把好建设用地供应的〃源头〃关,通过严格执行土地利用总体规划和计划，控制增量建设用地供应量；进一步完善城镇土地收购储备制度，加强土地收购力度，落实城镇建设用地集中供应制度，增强政府对土地市场的调控能力；坚定不移地推行经营性用地招标拍卖出让政策，健全土地使用权公开交易制度和地价市场形的机制。实施土地交易价格申报制度，便于政府部门全面、及时掌握地价信息，实施土地优先购买权,以此作为强化政府调控和管理土地市场的有效手段。三、成果应用（一）在土地市场管理中的应用随着我国土地使用制度改革的不断深入，对土地市场的有效管理显得越来越重要。为此，必须建立合理的土地价格体系，及时掌握我市的土地价格情况，科学评价土地资产的市场价值。本次土地定级与基准地价更新成果不仅使地价趋于明朗化、公开化，利于******市场合法公开化，为土地市场有效管理和健康发展创造条件；而且为土地出让、转让等提供成交依据，减少人为因素的干扰和确定地价的盲目性。1、在土地出让市场管理中的应用土地出让市场是指政府通过竞价出让或行政划拨方式把土地使用权让与土地使用者的活动。我国土地使用制度改革以来，土地主要以出让为主，出让金确定的合理与否直接关系到国有土地资产价值的体现和国家利益的流失与否。本次更新得到的基准地价成果具有显示和指导作用，能反映土地在利用过程中所能产生的各类经济利益，同时也以价格标准显示城市土地质量的优劣程度，能为政府运用价格手段宏观调控土地市场，制定土地使用权出让金提供依据。2、在房地产市场管理中的应用房地产开发主要指房地产开发企业在受让土地后进行的开发建设经营，由于在拟订土地使用权出让价格时已经***虑到了房地产开发企业收益实现是在开发建设完成，房屋出售之后，其收益已经进行修正，所以在正常条件下，基准地价更新成果在房地产市场中的应用主要是用在商品房价格的制定与管理。土地价格是商品房价格组成的重要部分。无论开发企业还是物价部门在制定价格还是管理价格上都要认真***虑地价对房价的影响，要体现土地质量差异，以及其所具备的获利能力。因而，在确定商品房价格时，我们建议：(1)应该以宗地价格为基础；(2)每一土地级内根据土地用途不同，按各用途盈利程度分别定价，土地用途可在现有商业、住宅、工业三级基础上再行细分；(3)适当拉大不同功能、级别之间的房价。3、在土地转让、出租、抵押管理中的应用基准地价更新成果应用于土地使用权的转让、出租、抵押市场的管理，建议采用以下方法进行宏观调控。(1)定期公布基准地价，宏观指导土地交易；(2)利用基准地价成果来判断、区分是否存在土地投机行为等，以利于政府及时采取措施控制土地投机等不正常交易行为，使土地市场走上规范化轨道。譬如土地使用权转让价格明显低于市场的，政府应行使优先购买权。4、在整顿和规范土地市场中的应用由于我国土地市场起步较迟，不规范的交易相当普遍，尤其是土地******市场在各地大量普遍存在，许多划拨土地使用权隐含在房屋交易中进行转让、出租、抵押等，造成大量的国有土地收益流失，国家土地所有权在经济上得不到体现。国务院15号文件国土资源部174号文件，为整顿和规范土地市场提供了政策依据，本次更新成果可为整顿和规范土地市场提供地价依据。在工作中，我们建议应采取以下措施：q)土地使用权转让、出租和抵押必须办理土地登记，土地使用权登记是指依法取得土地使用权的受让人凭有效的土地使用权转让合同及其它合法文件到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。只有办理土地使用权出让手续，签订土地使用出让合同，补交土地使用权出让金的划拨土地使用权的转让、出租、抵押才能依法办理土地使用权变更登记，否则，不准办理变更登记，使其行为得不到法律保护，促使土地使用者依法进行土地交易。(2)实行土地使用权转让、出租、抵押的土地评估通过利用本次建立基准地价成果对土地使用权转让、出租、抵押的土地进行评估，防止不正常的土地交易，促进土地市场的正常发育,保证土地交易税费和出让金按实、足额收取。(3)制订划拨土地使用权转让、出租、抵押实施意见对划拨土地使用权转让、出租、抵押，要根据不同情况，从马鞍山市实际出发制订出合理的实施意见，并要严格按规定，依法签订出让、抵押合同，补足交齐土地出让金。(4)相互协调，多管齐下房地产管理涉及到国土、规划、房产、城建、银行等有关部门。各部门要紧密配合、政策协调一致，如没有签订出让合同或未补交出让金的划拨土地使用权转让，相关部门不办理有关手续；银行要根据土地使用证、地价评估结果和抵押登记程序办理抵押贷款。(二)在制定土地使用税标准中的应用为合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理，2006年12月31日《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》规定：〃在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，应当按规定缴纳土地使用税，土地使用税每平方米年税额如下：(-)大城市1.5元至30元;（二）中等城市1.2元至24元;（三）小城市0.9元至18元;（四）!城、建制镇、工矿区0.6元至12元。大城市0.5~10元〃，现行的城镇国有土地使用税实质上是土地使用费，是土地使用者用分期付款方式取得土地使用权而支付的费用，只不过是为了保证征收的效果而采取税收的形式。土地使用税主体构成部分是土侬屯收益，因此，制定使用税标准应体现国家对土地所有权在经济上的实现，调节企业因区位条件差异导致的收益差异，既增加国家财政收入,又利于企业间平等竞争。但是，按这一标准在马鞍山市难以实现合理利用城镇土地，调节级差收入，提高土地使用效益的目的。建议在现实条件下，以级别基准地价为基础，制定合理的比例征收土地使用税。同时，在征税时可根据不同用地类型不同等级取不同标准以体现行业保护，反映土地质量差异。（三）在土地出让、转让价格评估中的应用1、关于出让底价评估土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金的行为。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商开发经营成片土地暂行管理办法》规定，当地县（市）级人民政府土地管理部门代表国家按照平等、自愿、有偿的原则，与土地使用者签订土地使用权出让合同，将国有土地使用权以指定的地块、用途、年限和其它条件，出让给受让人开发经营，并一次性收取受让年限内的土地使用费，即出让金。出让形式有协议、招标、拍卖等三种方式。签订土地出让合同时，关键之一是土地使用权出让价格的确定，特别是招标和协议出让，直接关系到土地出让能否顺利成交和价格的合理性。在出让时，政府应首先根据正常市场情况下地块应达到的地价水平，出示待出让土地的zui低地价，即出让底价。它是受让人出价或付价时的根据，也是确认成交价的基础。从各城镇成果应用的实践看，出让地价的水平与评估地价的水平有比较大的差异，分析其原因有三个方面：①土地出让由政府垄断，地价表现出一定程度的非市场化特征，而评估地价的基础是市场资料，它们之间的差异在所难免，尤其是协议地价本身就存在很大的不确定性。②对地价的构成界定不一样，在建成区的土地出让，在土地使用过程还须向规划、城建等部门交纳各种各样的配套费，基础设施开发费用也由用地单位支付，而评估的地价是指正在利用土地的地价，土地开发已经完成，各种土地费用已包含在地价中。③交易样本条件不同，不仅有面积较小的宗地，也有成片开发的土地出让，及每间房屋实际占地出让。由于它们不处在同一供需圈，成片土地及大宗地一方面需求量小，另一方面由于内部存在必要的道路及绿化面积,其地价必然比小型宗地地价水平低。综合***虑这些因素,建议出让底价评估按下面步骤确定。(1)宗地出让底价评估宗地出让底价评估建议用下面三种方法从不同角度评估出不同结果，zui终由政府有关部门综合平衡确定出让底价。①依基准地价更新成果确定出让底价依据基准地价为基础，***虑区域的小环境及相关招商引资的政策等因素，对测定的具体宗地地价进行修正。②根据拆迁、开发成本确定政府出让愿意接受的zui低价格作为政府出让土地，首先***虑投资成本的收回，这一点在旧城改造和成片开发中显得尤为突出。政府制定的旧城改造和成片开发的基本的方针是资金平衡，即政府不投入也不指望从旧城改造中出让土地获得收益。故拆迁、开发成本对出让底价制定有重要意义。③用剩余法测算开发商所能承受的zui高价格剩余法测算的地价有二个显著的特征：①剩余法以预期收益为依据，对应于旧城改造和成片开发则是以改造、开发完成后的土地利用收益为测算依据，这与我们此次评估以现时土地收益为依据有差异。②剩余法评估的地价是开发商所能承受的zui高地价，超过这个价格表示开发商不能获得正常的投资收益。由于该方法具有这样的特征，因此，在有发展潜力的区域，其计算的地价可能高于评估的地价，在制定出让底价时根据需要可以提高目前的地价水平，但不能超过剩余法测算地价的结果。2、关于土地转让价评估土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让，应坚持〃认地不认人、房地产一致和效益不可损〃三个原则。具备办理转让手续的条件有：①必须是出让的土地使用权才能转让；②必须依据土地使用权出让合同的期限和条件对土地进行了投资开发、利用；③土地使用权转让应当签订转让合同；④土地使用权转让必须办理变更登记。目前土地使用权转让分出让土地使用权转让和行政划拨土地使用权转让，与此对应也有两种地价的评估。(1)出让土地使用权转让价评估出让土地使用权转让是通过有偿出让取得土地使用权的土地使用者经一定时间的使用后将土地使用权进行合法转让的行为。此类转让地价评估可直接利用本次建立的基准地价修正体系评估。(2)划拨土地使用权补交出让金的确定划拔土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。依规定，划拔土地使用权不得从事转让、出租、抵押等经营活动，而实际上都大量存在着，即通常所说的〃土地******市场〃。其主要形式有：房地买卖、房地出租、以地换房、以地入股等。根据《中华人民共和国土地使用权的出让和转让暂行条例》规定：〃划拔土地使用权转让、出租、抵押等必须纳入出让轨道，并按规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金」划拨土地使用权补交出让金测算时应严格采用〃国土资厅函(2009)311号〃文件规范表达方式计算。①划拨土地使用权转让应变无限期使用为有限期使用，具转让使用年限应较土地使用权出让年限短得多。实际操作应根据城市总体规划及实施计划、旧城改造计划、土地用途、房屋成新、用地者利益和国家土地资产收益的损失等综合确定。如中近期规划、旧城改造地段、房屋较旧的土地，转让年限短些，如5-20年不等。现有房屋符合城市总体规划且地处新区、房屋较新的土地耨让年限可长些，如10-30年不等。商业用地、工业用地短些，住宅用地可长些。②对于划拔土地使用权转让、抵押等管理中补交出让金的收取标准应以建立的基准地价体系为依据确定。从尊重历史和鼓励划拔土地进入市场流通的意愿出发，***虑国家和土地使用者的利益，合理引导和培育土地市场，国家在划拨土地使用权转让中适当让利于土地使用者，建议马鞍山市确定转让宗地补交出让金标准时，按照不同的土地用途，依据基准地价修正后的宗地地价，制定一定的比例系数。（四）在土地收购价格确定中的应用按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依法提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用的实际情况给予相应的补偿。目前我国一些城市，为培育和规范土地市场，促进存量土地进入市场，盘活企业存量资产，优化土地资源配置，理顺政府与企业间的土地收益分配，有效解决土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题及实施国家垄断一级土地市场供应政策的需要，相继建立了土地收购储备机构，实施土地收购储备制度。实施土地收购储备制度首先面临土地收购价格的评估问题，科学合理的评估土地收购价格一方面是国家土地所有权在经济上实现的保障；另一方面也是规范土地使用者行为和规范土地市场的前提条件。1、土地收购的性质定位土地收购性质定位是土地收购价格评估的前提条件，收购性质定位不同，收购价格的评估方法、依据以及收购价格内涵也将不同。根据上海、杭州等城市土地收购实践以及国际上的习惯做法，土地收购是一种政府控制的市场行为〃，按照现行的政策规定，一级土地市场的交易，包含划拨土地的交易及改变土地用途的行为，基本上全部纳入土地收购储备的范围，即必须有政府授权的单位按照政府赋予的行政权力进行收购，但收购价格则是以与被收购经济主体权力和利益相一致的市场价格评估，这样一方面体现了国家或政府在实施土地收购储备制度过程中的主导地位，同时也适应了我国建立社会主义市场经济体制目标模式的需要2、土地收购价格内涵界定收购价格内涵界定一方面要尊重我国现行法律法规赋予被收购经济主体对其使用的土地拥有的权力和利益，价格内涵与被收购经济主体对其使用的土地拥有的权力和利益保持一致；另一方面要尊重我国现行法律法规赋予国家或政府对被收购土地拥有的权力和利益，收购价格内涵界定应保证国家的利益不受侵犯。另外还需***虑政府实施土地收购储备制度所要收购储备土地的需要。从这三方面出发，我们可以界定土地收购价格的内涵如下：(1)土地收购价格应当是现实用途、单纯的土地价格，其地上附着物和职工安置不应包括在土地收购价格内涵构成中。政府对收购的土地进行出让后，扣除收购成本和开发成本所获得的土地收益，应当按照一定的比例返还给原土地使用者。(2)对于出让土地，土地收购价格是对应于土地被收购前用途的某一特定时点的土地市场价格,其后土地价格的上涨部分及土地收购后再开发的预期收益不能包括在土地收购内涵价格构成中。(3)对于划拨土地，土地收购价格是对应于土地被收购前用途重置成本价格，内涵构成是获得土地使用权的成本。3、土地收购价格评估的思路和方法根据我市土地管理制度及土地市场的实际情况，我们认为评估土地收购价格可采取以下3个思路和方法：(1)建立土地收购标准地价体系。我国城镇地价体系是以基准地价和标定地价为核心，地价评估以土地定级为基础，首先评估基准地价，通过基准地价修正评估标定地价。所以，我们可以参照《城镇土地估价规程》给定的数学模型，建立基准地价、级别内平均分值、宗地标准地价、宗地内平均分值之间的数学关系，测算的宗地地价，经宗地个别因素修正后，形成宗地的标准地价；或者按照基准地价修正法直接评估宗地的标准地价。收购价格以标准地价为基础确定格，其思路与我国现行的城镇土地估价思路基本一致。不同的是需要建立价格内涵清楚的标准地价体系。(2)与国际接轨的思路和方法不同市场经济国家在评估土地收购价格具体的操作程序上可能有所差异，但在基本思路和方法上是一致的。即以类似被收购宗地收购前用途或条件的宗地市场交易价格为比较价格，用市场比较法、收益还原法等基本估价直接评估。这里需要特殊的说明是,这里所谓的土地市场价格并不是通常意义的市场交易价格是多少,土地收购价格就是多少。土地收购价格确定过程中有诸多的条件限制。如新加坡的土地征用法规定对于1987年11月30日前征用的土地或按1973年11月30日的市场价格支付补偿费，或按土地宪报公布之日的市场价格支付补偿费，两者取其低值。对于1987年11月30日后征用的土地，或按1986年1月1日的市场价格支付补偿费，或按土地宪报公布之日的市场价格支付补偿费，两者取其低值。法国以公布收购规划时前一年为基准日确定对应于当时土地用途和市场条件的价格，瑞典则以土地被收购十年前该地的市场价格为准。(3)资金平衡的思路和方法资金平衡的思路即是以政府不投入资金的条件下实现土地收购和再开发的资金平衡，在此基础上确定收购价格。基本计算公式为：收购价格=土地再开发预期地价・土地平整及基础设施开发费-安置补偿费公式中的土地再开发预期地价指被收购宗地按规划条件进行再开发预期实现的地价水平。这里需要特别强调的是所谓的资金平衡指一定区域或一定时间范围内的资金平衡，对于具体一宗地而言，应用该评估公式是没有意义的。4、马鞍山市土地收购价格评估方法的建议由于现阶段土地市场发育条件，土地管理体制、地价评估及管理人员观念、素质等诸多方面的问题，我们认为马鞍山市采用与国际接轨的思路和方法评确定土地收购价格有一定的难度和不确定性。采用资金平衡的思路评估则需要科学、合理制定一个城市范围内的收购计划，这牵涉到基础条件、部门协调、时间、经费等多方面的问题,短期内完成的可能性比较小，故应用资金平衡的思路一般只能选择重点区域进行平衡，难以作为当前马鞍山市土地收购价格确定的基本方法。而以宗地标准地价为基础指导土地收购地价的思路和方法，尽管在某些方面有其不足的地方，特别是全面建立标准地价体系有一定的难度，但其与我国现行的城镇地价评估方法体系保持了一致性，并且在基准地价已经建立的基础上评估宗地收购价格的具有方法简便，可操作性强的特点，评估结果易于平衡，政府管理部门易于接受等优点。综合分析，我们建议马鞍山市土地收购价格评估思路和方法，总体上选择以土地定级和基准地价为基础评估宗地的标准地价，建立我市的标准地价体系。但对于具体宗地收购价格的评估，可根据对应于宗地收购前用途的市场价格，运用市场比较法、收益还原法、剩余法等基本估价方法直接评估。同时***虑宗地的划拨成本、出让价格及收购过程中的资金平衡等因素综合确定宗地的收购价格。（五）在征收土地增值税中的应用由于土地资源的稀缺性和社会经济发展对土地需求的增长，土地用途的改变，国家对土地进行投资、开发导致土地区位的改善及其土地使用者对土地的投资建设和经营导致土地普遍增值。尽管土地所有权归国家或集体，但要使土地的增值从潜在到实现，一般需要通过土地使用者使用才能表现和兑现，故土地增值不能完全归所有者，应转让一部分给土地使用者，否则对土地的投资就不会有吸引力。随着我国经济的发展，已经开发和正在开发的土地增值越来越大，土地增值应有合理的分配。除因完全由土地使用者进行投资建设形成的土地增值外，不应完全归土地使用者所有，国家应通过税收等形式收回一部分收益。国务院于1993年12月13日发布138号令，颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，条例第二条规定：〃凡是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下称转让房地产）并取得收益的单位和个人，都必须缴纳土地增值税。〃土地增值税按照纳税人转让房地产所得的增值额和规定的适用税率计算征收，其计算公式为：土地增值额=转让房地产所得收入-扣除金额项目土地增值税=土地增值额x适用税率式中，扣除金额项目包括：①取得土地使用权所支付的金额②开发土地的成本、费用③新建房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其它扣除项目适用税率采用四级超率累进税率，即：①土地增值额未超过扣除金额项目50%的部分,税率为30%。②土地增值额超过扣除金额项目50%、未超过100%的部分，税率为40%。③土地增值额超过扣除金额项目100%、未超过20%的部分，税率为50%。④土地增值额超过扣除金额项目200%的部分,税率为60%。根据条例规定，土地增值税额计算的关键是如何准确评估土地转让时的土地增值额，尤其是转让房地产所得收入项。由于我国房地产市场还不很规范,转让房地产的成交价低于房地产评估价及隐瞒、虚报成交价的现象较多，建议转让房地产所得收入项宜采用评估价格或采用标准地价。（六）在土地资产量评估中的应用随着我国土地使用制度的改革，变土地无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，土地宜作为一种资产纳入企业的固定资产之中，故需合理评估其价值，正确体现国有资产价值。1、在企业清产核资中的应用为了正确体现国有资产价值，保护所有者和经营者以及使用者的合法权益，促进资产有效使用和合理流动，保证国有资产合理增值，1991年国务院发布91号令规定,凡涉及国有资产拍卖、转让、企业兼并、出售、联营、股份经营、中外合资和合作经营、资产抵押及其它担保、企业破产清单等都要进行资产评估。国务院清产核资领导小组办公室口993]4号文件《清产核资中进行土地清查估价工作方案》中规定：〃在清产核资中进行土地清查估价的主要任务是：彻底清查企业、单位使用土地的权属、界线和面积,进行土地登记，对土地进行分等定级估价，逐步将土地资产计入国有资本金，完善土地管理制度」并指出，土地估价可***虑两种评估方法:一是由土地管理部门从某一城市的实际出发，***虑各种地价因素,建立整个城镇的地价测算系统，在此基础上确定出不同区域不同用途的土地价格；二是从所要评估的宗地出发，***虑影响地价高低的各种因素，根据清产核资中适用的地价评估方法进行评估。根据上述规定，结合当前土地市场刚刚发育，管理体制不顺，市场交易行为不规范，私下交易，瞒价少税，地价湮没房价中等现象普遍存在等情况。***虑到马鞍山市以基准地价为核心地价体系已经建立，我们建议土地资产查估应由权威性的地价评估机构，负责土地价值的评估。评估技术上可以基准地价体系为基础，按照宗地实际情况及清产核资的具体要求，以评估的标定地价为基础，作为土地资产价值量。2、在组建股份制企业土地资产量评估中的应用股份制企业是我国企业改革的重要形式。它是全部注册资本由全体股东共同出资，并以股份形式构成的企业。股份制企业注册资本中土地股占有重要份额，涉及到土地资产额和土地产权两项重要内容。1992年7月，国家土地管理局、国家体改委联合颁布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》指出：〃改组或新设股份制企业时，涉及的国有土地使用权必须作价入股。土地使用权的价格由县级以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产金额。〃因而，土地作价入股亦涉及土地资产价值量的评估。本次估价的成果可直接应用于此，在基准地价的基础上，确定股份制企业的土地资产价格。鉴于企业获得土地使用权方式不同，应分别对待。(1)以出让方式获得的土地〃国有法人股〃地价计算以出让方式获得的土地，其土地股已被股份制企业拥有，成为其总资产的一部分，但土地所有权是国家的,故此时土地股应是〃国有法人股其土地资产额评估宜以基准地价体系为基础,按宗地实际情况，评估其宗地地价，不过此时土地使用年限应为土地使用权出让年限减去原股东单位已使用的年数。(2)以划拨方式获得土地使用权的入股地价计算按照《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》中第4条规定:〃以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用权出让手续、补交出让金，进行土地登记后，土地使用权由股份制企业所有「因股份制企业补办土地出让手续与土地入股一般是同时进行的，故这种情况下土地使用权入股价格应以补交的出让金为依据，详见划拨土地使用权补交出让金部分。若不补交出让金，则应以〃土地国家股〃形式作价入股，按规定,设立股份制企业时，〃原全民所有制企业占有、使用的国有资产总额,应转为国家股股本〃。这种〃土地国家股〃方式可广泛适用于适用原划拨土地企业改组为股份制企业和部分新设股份制企业的情况。〃土地国家股〃作价入股价格计算时应***虑到，土地资产价值并非全部有国家所有,有一部分是由于企业投资自身创造产生的。因而,国有土地资产金额应分割成两部分，一部分是国家的，即〃土地国家股〃，另一部分是企业的，即〃土地国有法人股〃。具体操作时，往往难以分离出真正企姐殳入所产生的土地资产价值额，故按照利益分享的原则计算，按照评估宗地地价的一定比例计算〃土地国家股〃和〃土地国有法人股〃。(七)在城市规划中的应用城市规划的核心是搞好城市布局，合理利用城市土地，要达到这个目的，必须充分认识城镇土地质量的价格状况。因此，城镇土地基准地价更新成果是城镇规划的重要依据，具体表现在：(1)统一规划，全面安排各项城市用地。由于土地资源的稀缺性，要在空间上满足每项使用功能的要求是极其困难的。因而要利用土地价格和土地利用现状的关系，按土地质量、价格状况、组织功能、优等土地优先提供经济效益高的部门，劣质则劣用,避免单纯按功能需求划分土地利用的弊病,实现土地利用的优化组合。(2)合理安排建筑层数，充分挖掘土地潜力。如对于高地价的优质土地应提高建筑高度及容积率，以充分发挥单位面积土地的效益；相反，对于低地价的劣质土地,在规划中应适当减低建筑层数及密度，增加绿地面积，以改善城市环境。(3)利用基准地价更新成果，拟定城市改造计划。由于旧城区一般具有良好的商业服务设施及其它城市设施对居民的引力很大，以致各项城市职能都要挤在狭小的范围内，造成交通拥护、环境污染、住房紧张等问题。因而规划部门可以利用基准地价更新成果，对位于旧城区的土地使用单位进行分类排队。凡占好地，而使用效率低，对其它部门又有严重干扰的单位，应***虑让其搬迁，而鼓励土地经济效益高的部门在这个地区发展。第五章主要工作成果1、土地级别调整的主要成果（1）重新绘制了土地级别图;（2）各级别土地级别分布范围及面积汇总表。马鞍山市城区综合用地级别分布范围及面积表级别范围面举(km)面积百分比i级北由葛羊路起一跃进路西南侧一健康路两侧一花山路一江东大道（菊园路一重阳路）两侧一花园路北侧一雨山路一红旗路一湖南路两侧一湖西路一雨山湖公园一湖北路（健康路一城建路）一红旗路一火车站及汽车站周围围合区域。1337846.48%ii级东由慈湖河路起一桥山路一健康路（东侧）一湖北路（东侧）一蓬莱路一马濮路一印山路两侧一红旗路西侧一天门大道一园桥路（众路外侧）围合区域内除一级地以外的全部土地。16.71368.09%iii级北由慈湖路起（二厂路一北塘路一曙光路一林里路）慈湖河路北侧一铁路沿线一九华山路两侧一梅山路北侧一雨田路一经二路一快路沿线一长江路一勤俭路闱合区域内除一二级地以外的全部土地。28.915114.00%iv级北由联合路起一定级范围线一霍里山大道两侧一秀山路西路（星光大道一猛塘西路）一印山路一磁山路北侧一梅山路南侧一采石河路一定级线范围一沿江大道围合区域。57.124727.66%v级定级范围内除上述一、二、三、四级地以外的其它区域。90.395643.77%合计206.5275100.00%马鞍山市城区商业用地级别分布范围及面积表级别范围面修(km)面积百分比i级火车站及汽车站周闱区域，解放路两侧一定区域，湖北路两侧（红旗桥一湖东路），湖东路（湖北路一湖南路）两侧一定区域，湖南路（红旗路一佳山路）两侧区域，湖南路一佳山路（东侧）一雨山路（南侧）一湖西路（西侧）围合区域。4.96472.40%i【级北由葛羊路起一湖东路一健康路一江东大道一雨山路一康乐路一花园路一湖西路一雨山路一红旗路一葛羊路（众路外侧）围合区域内除一级地以外的全部土地。9.2094.46%in级北由幸福路起一葛羊路一慈湖河路一桥山路一秀山湖大道一湖南东路一慈湖河一花园路一江东大道一九华路一天门大道一采石河—滨江新区北部规划范围线一天门山路一恒兴路（众路外侧）围合区域内除一、二级地以外的全部土地。42.6220.64%n级昭明街一化工路一天门山路一葛羊路一慈湖河路一桥山路一秀山湖大道一湖南东路一慈湖河一花园路一天门大道一采石河一线与宁芜高速一葛羊东路一东部环路一向秀路一定级范围线一采石河一乙字河一线%v级定级范围内除上述一、二、三、四级地以外的其它区域。84.047940.70%合计206.5275100.00%马鞍山市城区住宅用地级别分布范围及面积表级别范围面季(km)面积百分比i级北起湖北路一花山路一江东大道一花园路一朱然路(向北延伸至湖南路)一湖南路一湖西路一红旗路一湖北路围合区域。9.22324.47%i【级北起葛羊路一慈湖河一桥山路一秀山湖大道一湖南东路一慈湖河一雨山东路一慈湖河路一九华路一雨田路一红旗路一葛羊路围合区域内除一级地以外的全部土地及滨江新区内长江大桥以北区域。45.51122.04%in级北起林里路一慈湖河路一葛羊东路一东部环路一九华东路一城际铁路一大桥连接线一乙字河一采石河一天门大道一宁芜铁路—江东大道一林里路围合区域内除一、二级地以外的全部土地。49.085223.75%n级北起皖苏界线一宁芜铁路一电业路一慈湖北街一慈湖路一二厂路一马鞍山东侧山脚线一恒兴路一天门大道一线的东南区域内除一、二、三级地以外的全部土地。70.209734.00%v级定级范围内除上述一、二、三、四级地以外的其它区域。32.498315.74%合计206.5275100.00%马鞍山市城区工业用地级别分布范围及面积表级别范围面积(km)面积百分比工业控制区林里路一东环路一桥山路一东部环路一葛羊东路一定级范闱线一向秀路一东部环路一九华东路一东环路一南环路一康乐路一九华路一雨田路一雨山路一宁芜铁路一江东大道一林里路围合区域及滨江新区全部土地。97.37447.15%i级规划中的沿江大道以西沿江区域。6.76113.27%i【级东环路以西，南环路以北，除上述工业控制区及一级地以外的全部土地。50.858924.63%in级东环路一桥山路一东部环路一葛羊东路一定级范围线围合区域及采石河以南区域。41.837720.26%n级定级范围内除上述一、二、三级地及工业控制区以外的其它区域。9.69574.69%合计206.5275100.00%2、基准地价更新主要工作成果(1)级别基准地价表；(2)级别基准地价修正系数表及系数说明表(详见技术报告)马鞍山市城区基准地价表基准日：2010年1月1日级别商业住宅工业7u/1d1万元庙7u/m,万元/亩元/册万元/亩一级5885392.332682178.8038425.60二级4256283.732148143.2036224.13三级2828188.531720114.6735223.47四级1578105.20128285.4733822.53五级94863.2090660.4//马鞍山市城区商业用地路线价分布表编号路线价区段起止点土地级别标准深度(m)路线价(元/nv)起点止点s1红旗路花山路汽车站1156350s2解放路花山路湖北路1158850s3湖北路红旗路湖东路1156240s4湖东路湖北路雨山路1157360s5湖南路红旗路佳山路1157360s6雨山路湖西路康乐路1156500s7佳山路湖南路雨山路1157050s8湖西路湖南路雨山路1156300s9花雨路湖西路湖东路1156750s10艳阳路湖南路雨山路1156500su桃园路湖东路佳山路1157050s12湖东路葛羊路湖北路2155800s13湖北路湖东路江东大道2155800s14花山路红旗路湖南路2155800s15湖南路佳山路江东大道2155800s16重阳路佳山路江东大道2155100s17菊园路佳山路江东大道2155100s18红旗路汽车站雨山路2154800s19江东大道健康路雨山路2154800s20湖西路红旗路湖南路2155100s21雨山路雨田路湖西路2154800s22雨山路康乐路江东大道2154800

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