上海市是东部地区最大的中心城市，对于这片区域常住人口接近,50万人，而它的经济总量更是“称霸”整个东部地区。
随着城市化的发展，上海核心城区人口越来越多，而中心城区的房价也越来越高。
随着城市化的发展，上海着力发展五大新城。通过五大新城建设，可以让上海再形成五个副城区。让更多的进入上海工作与安家的年轻人能够在上海享受到大都市带来的各项配套。
上海的五大新城主要是指南汇新城、嘉定新城、松江新城、青浦新城与奉贤新城。
松松江新城位于松江区，青浦新城位于青浦区。副中心的打造，自然给予这两个远城区更多的发展契机。
那么今天我们就一起来剖析一下松江区与青浦区楼市潜力与未来。
影响楼市固定资产价值的要素有很多，如如这座城市它的常住人口有多少，是不是持续人口流入？比如这座城市它的经济发展如何，经济总量又有多少？
那么今天我们首先来了解下这两个区域常住人口。
根据第7次人口普查数据，现在松江区的人口90万人，另外青浦区的人口127万人，松江区和青浦区的人口总量在上海16个区域排名当中，分别处在第位和第6位。
过去10年时间，松江区的人口净流入超过2万人，而对于青浦区人口净流入也超过19万人。
通过人口净流入可以看出来这两座区域的确具有很大的潜力，毕竟整个大上海人口本身众多，而过去十年上海的人口准入条件远高于其他的城市。
从人口的角度来看，这两个区域未来的楼市应该说具有很大的潜力，毕竟新流入的人口，想在这个区域安家与工作，那么就会有很大一部分对房子有需求。
我们再来认识一下这两个区域，他们的地理位置。
上海之所以发达，在于上海的地理位置绝佳，处在长江三角洲的核心区。
从地理位置上看，松江区处于上海外环以外，上海环城路以内。
松江区的地理位置在整个上海处于西南区域，与闵行区、奉贤区、金山区、青浦区等区域交界。
青浦区的地理位置和松江区实际上是差不多的，也是处在上海外环以外，环城高速以内。
当然青浦区除开与闵行区、松江区、金山区、嘉定区交界外，还与浙江嘉善县是接壤的，另外与苏州吴江区、昆山市也是相连的。
从整个大上海的角度来看，不管这两个区域在上海的哪个位置，未来的潜力都要远大于周边的城市。
相对而言，随着上海着力发展青浦新城和松江新城，对于这两个区域也是重要的发展契机，未来的这两个区域城市建设也会一浪接着一浪。
我们再来认识一下这两个区域，在过去一年完成的经济总量。
2020年上海共完成经济总量3.87万亿，在全国所有城市经济总量排名中，处于第1位。看得出来，上海的确是一座非常具有实力的城市。
而对于这两个远城区来说，2020年松江区共完成经济总量1,637亿，在上海16个区域当中排名第八。
2020年青浦区共完成经济总量1,194亿，在上海16个区域当中排名第十。
尽管这样的成绩在全国所有的区县排名当中处于前列，但这样的成绩与江苏、浙江等一些经济强区县相比，还有一定的差距。
以江苏江阴、昆山为例，这两个城市的经济总量突破了4,000亿。以浙江慈溪、义乌为例，现在的慈溪经济总量达到了2,000亿以上，而义乌也在1,500亿左右。
侧面反映到对于上海的部分城区，未来的经济发展仍然还有很大的进步空间。
我们再来认识一下这两个城区现在的产业分布。
现在松江区的一二三产业结构比重大概是0.4:50.4:49.2，侧面反映到松江区是以工业为核心的区域。
对于这个区域来说，地方预算收入超高，2020年，松江区地方预算收入达到220亿以上。通过地方预算收入的多少可以反映到松江区整个经济发展的含金量非常高。
现在的松江区逐渐形成电子信息、现代装备制造、都市型工业等三大核心产业，而这三大核心产业的产值更是超过3,000亿，是松江区最大的产业集群。
另外松江区大力发展战略性新型产业，现在逐渐形成新能源、高端装备、生物、新一代信息技术、新材料、节能环保等多个产业集群。
现在青浦区的产业结构比重大约为0.6:35.3:64.1，对于青浦区的工业发展也是相当不错的，另外青浦区的服务业也非常发达。
现在青浦区逐渐形成十大产业领域，分别是通用设备、汽车制造、化学原料及化学制品、橡胶及塑料制品、电器机械与器械、专用设备、金属制品、非金属矿物制品、食品、计算机通讯及其他装备制造等。这10大领域在整个青浦区工业比重中约占77%。
从产业分布的角度可以看出，松江区的整体综合实力要优于青浦区。
我们再来认识一下这两个区域管辖面积和目前的建成区面积。
青浦区管辖面积大约670平方公里，而松江区的管辖面积大约605平方公里。从管辖面积的角度来看，这两个区域面积都不大，但这两个区域分别在上海16个城区管辖面积排名当中处在第4位和第6位。
通过城市化建设，现在的松江区建成区面积大约253平方公里，另外青浦区的建成区面积大约176平方公里。
我们再来了解一下这两个区域现在的房价分布。
现在上海的平均房价大约6.63万，在全国房价排名当中处于第二位。
对于这两个远城区来说，青浦区现在的平均房价大约3.99万，在上海16个城区排名当中处于第12位。松江区现在的平均房价大约3.93万，在上海16个城区排名当中处在第13位。
尽管这两个区的房价相比于江浙一带的城市偏高，但这两个区域的房价相比于上海绝大多数的城区来说，那就是较低的价格。
我们通过多角度、多维度剖析上海青浦区和松江区，分别从常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、建成区规模等角度可以看出：
青浦区与江苏、浙江等区域接壤，随着未来一体化发展，特别是大上海都市圈对苏州及嘉兴地区的辐射，加速青浦区成为大上海与江浙一带融合的桥头堡。
松江区的产业分布和经济总量远高于青浦区，对于这个区域，产业聚集更为明显。另外头部企业较多，所以这个区域未来的潜力是非常大的，随着工业不断升级、产业动能转换，相信松江区还有很大的空间。
松江区的优势还有人口优势，对于这个区域接近200万的常住人口，给予松江区楼市更大的需求支撑。
从房价的角度看，暂时这两个区的房价短期内处于高位，但短期内房价下跌的空间几乎没有，毕竟这两个区域的人口众多，需求量远高于他新房的开发量。
但随着这两个区域副中心城区的建设，对于这两个区域未来楼市固定资产价值也会逐渐攀升。
城市建设不仅仅只是高楼大厦，而城市建设更是城市软实力的投入，比如这片区域，它的医疗设施的完善，基础教育的提升，生态环境的提升，都会对未来楼市固定资产价值产生很大的影响。
上海这座城市本身就不一般，相对而言，这两个区域虽属远城区，但也是很多新上海人重点流入的区域，相信未来的松江区和青浦区会建设的更好，当然对于这两个区未来的楼市应该也有很大的潜力。
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